Обрадовавшись наконец-то приобретённой квартире, большинство ипотечных заёмщиков воспринимают ипотечное страхование лишь как досадную необходимость. Между тем, на этом этапе сделки кроется немало подводных камней.

Классический комплексный договор ипотечного страхования включает в себя три риска: физическое уничтожение или повреждение объекта недвижимости, смерть и утрату трудоспособности заёмщика и утрату или ограничение права собственности на квартиру (страхование титула). Справедливости ради стоит отметить, что закон об ипотеке предусматривает лишь страхование залога, то есть самого объекта недвижимости. Все остальные виды страхования (включая, как ни странно, и страхование титула объекта залога) в законе не прописаны, но кредитная организация, тем не менее, вправе выставлять свои требования по минимизации рисков.

На правительственном уровне в течение 2007 года неоднократно обсуждалась возможность законодательной отмены «лишних» видов страхования для того, чтобы сделать ипотеку доступней. Сегодня банки, пытаясь привлечь клиентов более выгодными условиями, смягчают свои требования по страхованию. Так, многие московские банки вообще не требуют страхования титула. Такое страхование не предусматривают, например, и стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Большинство тех банков, которые такую страховку считают необходимой, ограничивают срок титульного страхования тремя первыми годами после проведения сделки: после этого периода кончается срок исковой давности. По мнению заместителя генерального директора по страхованию Губернской страховой компании Кузбасса Романа Силаева, это связано с тем, что в реальности случаев признания сделки купли-продажи недействительной очень мало. И банки не хотят увеличивать стоимость кредита этим страхованием. Впрочем, экономия всё равно получается небольшая: тариф титульного страхования в среднем по рынку составляет 0,3%.

Вполне обоснованным представляется отказ банка от страхования титула при покупке жилья на первичном рынке. По мнению директора Кемеровского операционного офиса банка «Кедр» Елены Светличной, это совсем необязательная трата денег. Хотя некоторые банки в качестве довода против такой практики приводят риск неправильно оформленных документов инвестором или застройщиком. Однако, этот риск минимизируется путём аккредитации строительной компании.

В сентябре 2007 года  Городской ипотечный банк проводил в Кемерове акцию: не требовал от заёмщиков обязательного страхования жизни. По словам руководителя кредитно-кассового офиса банка в Кемерове Владислава Разумова, желающих воспользоваться такой «поблажкой» и не страховать свою жизнь, как ни странно, было мало: люди понимали, что это, прежде всего, их риск. Впрочем, число сознательных граждан, которые стремятся страховать квартиру не на сумму кредитной задолженности, а на полную её стоимость, чтобы в случае чего не потерять собственных средств, тоже невелико. Об этом говорят и банкиры, и представители страховых компаний. «Не все могут себе позволить ипотеку, –поясняет Владислав Разумов. – А большинство тех, кто решается на этот шаг, стараются минимизировать свои расходы, ведь, помимо первоначального и ежемесячных взносов, клиент выплачивает различные комиссии банку плюс страхование. Всё вместе это достаточно накладно, и не каждый может себе позволить дополнительные траты».

Банки пытаются экономить деньги клиента и иными способами. Так, по словам Елены Светличной, если ранее банк требовал страховку на 100% суммы кредита плюс на начисленные проценты, то теперь проценты не включаются в страхование.

Как утверждает Роман Силаев, у крупных банков (Абсолютбанк, ДельтаКредит, Райфайзинг банк) есть ипотечные программы, вообще не предусматривающие страхование, но они не афишируются. Заметим, что тарифы банка по ним существенно выше.

Впрочем, есть и случаи, напротив, ужесточения условий. Так, по сведениям одного из страховщиков, если ранее Сбербанк при ипотечном кредитовании требовал лишь страхование залога, то в настоящее время рассматривается необходимость страхования жизни в случае, если сумма кредита превышает 3 млн. рублей.

По оценкам начальника по работе с финансовыми институтами филиала ООО «Росгосстрах-Сибирь» «Управление по Кемеровской области» Елены Малеевой, первое место по ипотечному страхованию в Кузбассе занимает «Военно-страховая компания», второе и третье – «Ингосстрах» и «Росгосстрах» соответственно.

Согласно российскому законодательству, клиент банка при ипотечном страховании (как и при всяком другом) имеет право на выбор любой страховой компании, которой он доверяет. Банки обычно соглашаются с этим утверждением, упуская слово «любой» и подчёркивая слово «выбор». По их разумению, предложение клиенту выбора страховщика из списка аккредитованных у них компаний полностью соблюдает права человека. Но страховать компания имеет право на основании полученной лицензии, а финансовую устойчивость проверяет Страхнадзор.

О политике банков по аккредитации страховых компаний в Кузбассе судить трудно, поскольку, как правило, взаимоотношения по этим вопросам происходят на уровне головных организаций. «Разные банки ведут себя по-разному, – делится наблюдениями Роман Силаев. – Если речь идёт о Сбербанке, то это обязательное централизованное соглашение, тендер проводится ежегодно. И требования у них по активам и уставному капиталу настолько жёсткие, что даже далеко не все лидеры страхового рынка могут туда пробиться. Но далеко не все чётко банки говорят о каких-то чётких критериях. Есть кэптивные компании при банках, они вообще пытаются никого не подпускать. Антимонопольщики пытаются с этим бороться, но, если не будет обращений, Федеральная антимонопольная служба вряд ли что-то будет делать. А кто на банк заявит? Страховая компания вряд ли будет с банком ссориться, так как надеется когда-нибудь с ним всё-таки «подружиться».

Под сомнение практику аккредитации ставит и Елена Малеева: «У нас был случай, когда клиент банка, сравнивая наши тарифы и тарифы другой страховой компании, захотел страховаться у нас. В то время мы ещё не были аккредитованы в этом банке, но кредитной организации не осталось ничего другого, как принять условие клиента. Клиент всегда прав и все понимают, что аккредитация – это всего лишь лоббирование некоторых страховых компаний своих интересов».

На рынке немало подобных примеров. «В один из небольших банков пришёл долговечный его клиент, – вспоминает Роман Силаев. – В этом банке находятся все его расчётные счета, в том числе и счета его компании. Человек хотел взять кредит на две машины, сумма – 10 млн. рублей, деньги не маленькие. И банк не смог согласовать нас! Местное руководство вроде и не против, но с Москвой согласовать не смогли. Прошло полгода – и нам этот же банк дал «добро» по другой сделке, более мелкой».

«Если бы мой клиент захотел страховать ипотеку в какой-то компании, которая у нас не аккредитована, я бы просто предложил этой компании пройти аккредитацию через центральный офис, – говорит Владислав Разумов. – Не думаю, что будет сложно. Другое дело, есть ли у клиента время ждать: любой договор может неопределённо долгое время согласовываться, и юристы обеих сторон могут очень долго выставлять свои условия». Правда, как утверждает Роман Силаев, если банк идёт навстречу клиенту, всё происходит куда проще: составляется дополнительное соглашение: «Основная деятельность банка – выдавать кредиты и собирать депозиты. Комиссия от страховой компании – это побочный доход. Главным образом банк заинтересован в том, чтобы у него был клиент. Банков тьма, они все борются между собой. Надо просто проявить настойчивость. Но соглашаются единицы. Кто не дорожит клиентом – отказываются».

Елена Светличная отрицает, что банк «Кедр» согласится ради одного клиента принять страховку не аккредитованной компании: «Я убеждена, что партнёров-страховщиков у банка не должно быть много. Это же просто неудобно, ведь договор кредитования обычно заключается на длительное время».

«Понятно, что федеральному банку выгоднее аккредитовать федеральную компанию, которая «покроет» филиалы по всей стране. Аккредитовывать региональную компанию, которая будет работать с одним единственным региональным офисом смысла нет: лишь плодить договорную базу, отвлекать временные и трудовые ресурсы. Это общая стратегия банков. Но ничего плохого о региональных страховщиках сказать не могу: если они предоставляют хороший тариф – почему нет?», – говорит Владислав Разумов.

В последнее время на правительственном уровне обсуждается отмена практики аккредитации, которая, по сути, противоречит антимонопольному законодательству. Точнее, рассматривается возможность применения единой политики ФАС, Страхнадзором, Министерством финансов и Центробанком в отборе страховых компаний. Впрочем, региональные страховщики не связывают с этим больших надежд. «Проект постановления Правительства РФ о допустимости соглашений между банками и страховщиками, который я видел, чётко прописывает критерии, которым страховая компания должна соответствовать, – рассказывает Роман Силаев. – Но по этим критериям региональные компании вообще окажутся «не у дел». Среди них, например, наличие рейтинга не ниже А+ или А++. Много ли у нас таких компаний? Единицы. Налицо лобби крупных компаний. По сути, это постановление узаконивает ту ситуацию, которая есть сейчас».

Помимо филиальной сети, главным пожеланием банков к страховщикам является скорость работы при принятии решений о страховании и оформлении страхового договора. От этого напрямую зависит успешность деятельности банка: чтобы начать процесс оформления кредита, банку необходимо уведомление от страховой компании о том, что она застрахует клиента. По словам Владислава Разумова, на ипотечном рынке конкурентная борьба между банками происходит по срокам рассмотрения заявок, ведь цены на недвижимость растут, много альтернативных сделок. Чем быстрее сработают на каждом этапе банк, агентство недвижимости и страховая организация, тем быстрее клиент получит кредит.

Однако быстрота не всегда согласуется с качественным андеррайтингом. Принимая на себя риски банка, страховщик должен проверить все документы. Как утверждает Елена Малеева, это не пустая формальность: «Мы не надеемся на юридическую службу банка, наши юристы самостоятельно проверяют все документы. Были случаи, когда мы отказывались страховать клиента, предлагали ему обратиться в другую компанию. Чаще это касалось титульного страхования». Представитель другой страховой компании в частной беседе признался, что тщательность проверки на практике страдает: «Просто нет физической возможности всё проверять. Если мы каждого человека начнём заставлять проходить медобследование, они просто пойдут в другую страховую компанию, где от них не будут этого требовать. Как страховщику, мне не по себе, когда я страхую жизнь 60-летнего мужчины на основании анкеты. И это притом, что средняя продолжительность жизни 57 лет! Я не уверен, что он проживёт 10 лет. Впрочем, сейчас мы таких клиентов отправляем на медицинское освидетельствование, и то в силу того, что они нам не сильно интересны».

Как правило, страховые компании настаивают на медобследовании при высокой сумме кредита. По мнению, Романа Силаева, «до 3 млн. рублей вряд ли кто станет на этом настаивать». По словам Елены Малеевой, поводом для врачебной экспертизы может стать возраст, приближающийся к 50 годам, или наличие серьёзной операции в прошлом. Впрочем, отказывают в страховании редко: обычно просто применяют повышающий коэффициент. На стоимость страховки влияют те же факторы, что и на неипотечное страхование. Так, для мужчин страхование жизни будет стоить дороже, чем для женщин. Значение имеет возраст, состояние здоровья, род занятий. «Если заёмщику-мужчине более 40 лет – тариф комплексного страхования начинается от 1% и более, – рассказывает  Елена Малеева. – До 40 лет он колеблется от 0,8 до 1,2%. Как минимум на 30% тариф по жизни у шахтёра будет выше, чем, например, у офисного служащего при одинаковом возрасте и состоянии здоровья».

При этом тарифы на рынке у всех компаний практически одинаковые. Исключение составляют лишь новые страховщики, пришедшие на рынок и пытающиеся демпинговать.

В среднем по рынку комбинированный тариф равен 0,8 – 2% от остатка задолженности. Большую часть составляет доля жизни. Для человека 30-40 лет (это большинство заёмщиков) жизнь в среднем составляет 0,7%, страхование титула – 0,3% и имущество –0,5%.

Быстрота оформления страховки порой выходит боком и самому клиенту: не особенно интересуясь содержанием подписываемых документов и не изучив выданную ему копию договора, многие люди имеют весьма смутные представления о своих правах. Банки ссылаются на то, что объяснение условий договора остаётся на совести страховщиков, и о страховом случае узнают лишь тогда, когда человек не пришёл платить по кредиту.