-->
 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[28 марта] УК «Кузбассразрезуголь» начала промышленное применение новой технологии буровзрывных работ с минимальным сейсмическим воздействием
[28 марта] Мужчины активнее женщин пользуются каршерингом
[27 марта] Перевозки грузов по международному транспортному коридору «Север-Юг»
[27 марта] Улочки любимого города: как прошел первый идентичный мастер-класс по акварельной живописи
[27 марта] МегаФон успешно внедрил на сети российское транспортное оборудование


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»


 

наш опрос

Где вы встретили новый год?








результаты
архив голосований


Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 4 от 16.12.2016

Строительство вопреки ожиданиям

Десятый год подряд Кемеровская область вводит в строй более 1 млн кв. метров жилья. На первый взгляд это свидетельствует о стабильной ситуации в отрасли. Но так ли на самом деле всё безоблачно в строительной сфере региона? Статистические данные, к примеру, показывают снижение объёмов производства, представители отрасли указывают на увеличение числа заморожённых объектов.
 
Прирост вводов, снижение объёмов

По данным Кемеровостата, за январь-октябрь (включительно) 2016 года в Кемеровской области введено в эксплуатацию 899,2 тыс. кв. метров жилых помещений, прирост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 9%. В том числе 438 тыс. кв. метров жилья построено населением (прирост – 3,9%).

Как сообщает департамент строительства обладминистрации, лидируют по темпам работ Юргинский район (план 10 месяцев выполнен на 144%), Кемерово (133%), Киселёвск (120%), Таштагольский район (118%), Осинники (109%), Прокопьевский район (106%) и Анжеро-Судженск (106%). Отстают Краснобродский (всего 22%), Березовский (33%) и Крапивинский (40%) районы.

Вопреки росту ввода, в регионе продолжает снижаться объём работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство». Так, за 10 месяцев по договорам строительного подряда выполнено работ на сумму 81,9 млрд рублей, что составляет лишь 88,2% от показателя аналогичного периода прошлого года. Отметим, планомерное снижение объёмов работ в денежном выражении наблюдается с мая 2015 года, исключением стал лишь март текущего года, но и тогда рост был незначительный (1,2%). По оценке начальника департамента строительства Кемеровской области Александра Шнитко, никаких противоречий в этом нет, т.к. показатель объёма произведённых работ снизился за счёт сокращения рынка промышленного строительства. «Строительство большинства введённых в текущем году домов началось ещё до кризиса, – добавляет сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Галина Зырянова. – И потом, положительная динамика ввода очевидна только по отношению к предыдущему, 2015 году. Если же сравнивать с 2014 годом, то в январе-июне падение составило более 30%. В целом динамика ввода жилья за последние три года свидетельствует о замедлении темпов строительства. Традиционно наибольшие показатели по вводу приходятся на конец года, но в 2015 году из-за проблем с финансированием ввод некоторых объектов пришлось перенести на следующий год, отсюда в 2016 году был необычно большой для января прирост – 55%».

Инвестиции в основной капитал в строительстве по итогам 9 месяцев текущего года (последние данные) составили 1,13 млрд рублей (за 12 месяцев 2015 года – 1,45 млрд).

«Срез настроений» в отрасли наглядно показывают данные Кемеровостата, характеризующие деловую активность строительных организаций в III квартале. Так, индекс предпринимательской уверенности остался отрицательным (-27%). Доля организаций, оценивших свой портфель заказов как «нормальный» и «выше нормального», составила 57%; «ниже нормального» – 43%. Средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций – 67% (во II кв. – 62%). Рост прибыли отметили 16% предпринимателей (во II кв. – 13%), снижение – 10% (во II кв. – 18%). На убыток указали 27% респондентов (во II кв. – 26%). Доля руководителей, оценивших общую экономическую ситуацию на предприятии как «благоприятную» и «удовлетворительную», составила 78%, как «неблагоприятную» – 22% (во II кв. – 73% и 27% соответственно). Большинство (64% опрошенных) прогнозируют в IV квартале сохранение физического объёма работ, 14% – увеличение, 22% – уменьшение.
 
Кризис не отступает

Оценивая состояние строительной отрасли «изнутри», директор ООО «Сибград-девелопмент» Станислав Баранов перечисляет целый ряд признаков, указывающих на продолжающийся кризис: «На рынке много «примороженных» объектов, сроки строительства удлиняются. В наше проектное бюро обращаются сторонние заказчики, у которых крупные земельные участки под квартальную застройку, ёмкостью 50-60 тыс. кв. метров жилья. Но просят сделать проект не на целый квартал, а всего на один дом, то есть быстро осваивать эти участки не планируют. Один заказчик попросил разбить 5-подъездный дом на пусковые очереди, чтобы вводить в эксплуатацию по частям. То есть уже сейчас понимает, что строить будет не быстро – и в финансовых средствах ограничен, и спрос на рынке невысокий».

Кроме того, по сведениям Станислава Баранова, сейчас на рынок выставлено много земельных участков, отведённых под жилищную застройку. Компании, которые приобретали их ранее «про запас», сегодня пытаются продать, чтобы выручить средства на продолжение текущего строительства. Спрос на эти участки низкий, хотя ценовые условия весьма приемлемые – можно получить дисконт до 50%. Ещё одним проявлением кризиса стал уход с рынка практически всех пакетных инвесторов, ранее скупавших у застройщиков десятки квартир на ранних этапах строительства. Из-за дефицита финансов компании массово вернулись к бартерным схемам расчёта с  подрядчиками и поставщиками, что также негативно сказывается на темпах строительства. Порой это приводит к курьёзным случаям с ценами, когда уже сданную в эксплуатацию квартиру можно купить дешевле (у субподрядчика), чем ещё строящуюся от застройщика в соседнем подъезде. 

«Отдельные строительные компании сегодня на грани выживания, – отмечает Галина Зырянова. – Из известных банкротств застройщиков на слуху только «Тибет-СВ». На встрече с дольщиками этой компании Александр Шнитко заявил, что достраивать дома будет «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» (ФРЖС). Что касается площадок других застройщиков, то здесь наметился позитивный тренд: возобновлено строительство ЖК «Рекордный» и дома 70Д в ЖК «Берёзовая роща», где генподрядчиком выступает ООО «СКС».

Как сообщили областные власти в начале ноября, строительство двух домов «Тибет-СВ» – по адресу Двужильного, 36 и на перекрёстке улиц Гагарина и Луговой – будет завершено силами ФРЖС к концу 2017 года. Третий дом проблемного застройщика, по адресу Молодёжный 5/1, находится в высокой степени готовности и «Тибет-СВ» достроит его к концу 2016 года самостоятельно, «под жестким контролем властей». «По этому дому около 97% строительных работ уже выполнено, в объект осталось вложить 10-15 млн рублей, и замена застройщика лишь удлинит процесс», – прокомментировал в конце октябре на пресс-конференции ситуацию с этим домом Александр Шнитко. В ФРЖС на начало декабря рассказать в деталях, как и за чей счёт они будут достраивать дома «Тибет-СВ», не смогли, ответив на запрос «А-П»: «Пока у Фонда нет окончательного понимания, как это всё будет происходить. Все решения принимаются на уровне администрации».

По словам Александра Шнитко, «Тибет-СВ» – единственный проблемный застройщик в регионе: «Да, некоторые застройщики сегодня удлиняют сроки строительства, и причины понятны: к примеру, в доме продано 20% квартир, на что строить дальше? Но сроки удлинения колеблются до полугода, обсуждаются с дольщиками, так что эти дома не проблемные».
 
Проблемный Новокузнецк

Зато проблемным для областных властей с точки зрения строительства, похоже, стал целый город – Новокузнецк. Напомним, кризисная ситуация на рынке жилищного строительства Новокузнецка была усугублена банкротством крупнейшего застройщика – ЗАО «Строительная компания «Южкузбасстрой» в мае 2014 года, вследствие чего город стал значительно отставать по объёмам ввода жилья. Летом 2015 года 9 недостроенных этой компанией домов приобрела ООО «Управляющая компания «Союз» предпринимателя Александра Щукина. По данным сайта компании, она уже предлагает покупателям готовые квартиры в приобретенных в прошлом году домах.

Определённые надежды были связаны с федеральной программой «Жильё для российской семьи», в рамках которой ФРЖС планировал осваивать микрорайон №7 Новоильинского района. В частности, там планировалось строительство 29 жилых домов этажностью от 9 до 14 этажей, общий объём жилого фонда должен был составить 243,4 тыс. кв. метров, в том числе жильё экономического класса – 230 тыс. кв. метров. Летом областной департамент строительства сообщал, что застройщик уже приступил к освоению земельного участка.

Однако в октябре Александр Шнитко рассказал журналистам, что программа, в рамках которой от федерального центра рассчитывали получить финансирование на строительство сетей, была закрыта ещё в начале года, механизма выделения средств в рамках неё так и не было предложено. «Пока освоение микрорайона №7 «подвисло», но мы в любом случае будем его развивать: Фонд потратил на него достаточно много средств – около 60 млн рублей, под первый дом уже вырыли котлован», – добавил начальник департамента строительства.

«Механизм финансирования сетей, который изначально был предложен АИЖК в рамках реализации программы «Жилье для российской семьи», оказался нежизнеспособным, – прокомментировали «А-П» ситуацию в ФРЖС. – В 2016 году АИЖК предложило новую схему – предоставление кредитных средств ресурсоснабжающим организациям для выкупа сетей. Но данная схема также не может быть реализована у нас, так как наши ресурсоснабжающие организации не соответствуют ряду критериев программы. В настоящее время ведётся работа по определению новых источников финансирования строительства сетей». В ФРЖС также рассказали, что в микрорайоне №7 уже выполнены инженерно-геологические изыскания, подготовлены проекты семи жилых домов. По ряду проектов на жилые дома и сети получены заключения госэкспертизы и разрешения на строительство. Кроме того, начата вертикальная планировка территории, выполнена разработка котлована под один жилой дом. Сейчас ведется строительство газопровода. Другие строительные работы пока приостановлены, произведена консервация строительной площадки.

В администрации Новокузнецка ситуацию на городском рынке жилищного строительства не прокомментировали.

Специалист новокузнецкого сайта недвижимости БудуДома.ру Дарья Гусева положительных тенденций не отмечает: «Трудно говорить о рынке, которого практически не существует. – Сегодня он представлен лишь двумя застройщиками: ООО «ДСК им Косилова» и ФРЖС, причём первый находится в опасном состоянии, так как завален исками покупателей из-за низкого качества продаваемых квартир, а второй, вероятнее всего, коммерческого спроса и не ждёт, рассчитывая в основном на реализацию квартир по социальным программам – переселение из ветхого жилья и льготную ипотеку под 0%».
 
Спрос не оправдывает ожиданий

Активность застройщиков, конечно же, напрямую зависит от платежеспособного спроса на жильё, а его все опрошенные участники рынка характеризуют как низкий: снижение реальных располагаемых денежных доходов не стимулирует население к крупным покупкам вроде недвижимости.

По словам Галины Зыряновой, покупательский спрос сегодня всё больше смещается в сегмент готового жилья – новостройки после ввода в эксплуатацию, чему способствует сразу несколько факторов. Во-первых, из-за падения спроса застройщики не успевают распродать все квартиры на стадии строительства, поэтому доля таких объектов на рынке растёт.  Во-вторых, готовые новостройки всё чаще предлагаются с отделкой, поэтому у покупателей появляется возможность сразу въехать в новую квартиру. В-третьих, в этих условиях снижается привлекательность «вторички», которую многие ранее выбирали только потому, что не доверяли застройщикам, опасаясь недостроя. 

«Если не брать в расчёт реализацию квартир через социальные программы, то время экспозиции увеличилось значительно, – описывает ситуацию в Новокузнецке Дарья Гусева. – Ещё год назад квартира от застройщика в рекламных объявлениях не задерживалась более чем на 1 месяц, а в этом году некоторые объявления о продаже 2-3-комнатных квартир размещены с начала года. По мере сдачи новых объектов появляются новые квартиры, но так как количество объявлений о продаже квартир в новостройках только растёт, можно сделать вывод, что спрос очень низкий. Даже на вторичном рынке сроки экспозиции в разы меньше».
 
Ипотека без поддержки

По данным Банка России, за 9 месяцев 2016 года в Кемеровской области выдано 10,81 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 14,1 млрд рублей, что на 24% превышает показатель аналогичного периода прошлого года по количеству и на 25% – по сумме. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила 12,93% годовых (год назад – 14,06%).

По оценке экспертов, в первом квартале 2016 года активность рынка была подогрета ожиданием отмены субсидирования ипотеки, поэтому заёмщики торопились заключить сделки. Похожая ситуация намечается и теперь, когда с высокой долей вероятности можно предположить, что со следующего года программа господдержки (по крайней мере, в теперешнем её виде) действовать уже не будет. «Конец года, на который традиционно приходится пик продаж по многим направлениям торговли и завершение льготной программы кредитования, безусловно, окажут своё влияние на объём выдачи ипотеки – рост будет, и заметный, – уверена пресс-секретарь ВТБ24 по Сибирскому федеральному округу Лариса Кузнецова. – Тем более, что в октябре ВТБ24 на 0,5% понизил ставки по ипотеке – по программе господдержки базовая ставка теперь начинается от 11,4% годовых, а в рамках совместных программ с застройщиками она еще ниже – от 10,9% годовых».

Программа государственной поддержки ипотеки стартовала в марте 2015 года и буквально реанимировала рынок. За счёт субсидирования банкам выпадающих доходов стоимость кредитов для физлиц удалось снизить до 13%, а затем и до 12% годовых. Ряд банков за счёт собственных ресурсов сумели предложить ставки ещё ниже. Впрочем, негативных моментов в результате её реализации избежать всё же не удалось: поскольку программа субсидирования распространялась лишь на новостройки, ставки по ипотеке на жильё вторичного рынка в 2015 году оказались несопоставимо высокими, из-за чего продажи в этом сегменте встали. А зависимость первичного рынка жилья от вторичного довольно высока: многие покупатели рассматривают приобретение квартиры как улучшение жилищных условий, то есть рассчитывают хотя бы частично расплатиться за неё, продав старую жилплощадь.

Тем не менее, программу господдержки участники рынка считают успешным и своевременным проектом, а рост ипотечного кредитования – главным образом её заслугой.

Грядущую отмену программы оценивают по-разному. По данным директора ФРЖС Юлии Шматок, «в среднем ставка кредитования первичного рынка без господдержки на 1-1,5% выше, чем по вторичному рынку. Если готовое жилье сегодня кредитуют под 12-14%, то по новостройкам реально ожидать 15% годовых. Это существенно выше, чем сегодняшние 11%. Продление программы господдержки, пусть даже в изменённом, более адресном виде, поддержало бы рынок. Власти понимают, что полное прекращение программы вернёт рынок новостроек к обычным условиям кредитования. Это означает более высокие ставки и сокращение объёмов продаж».

В банке ВТБ24 уверены, что дополнительной поддержки рынка ипотеки в следующем году не потребуется. «Честно говоря, явной необходимости в этом (в продлении программы, – прим. «А-П») я не вижу, потому что уровень рыночных ставок к началу 2017 года будет вполне приемлемым, – приводит пресс-служба ВТБ24 слова своего президента-председателя правления Михаила Задорнова. – В дальнейшем мы предполагаем повышение спроса на кредитование рынка вторичного жилья. Ипотека на него будет дешевле на 1,5%, чем ипотека в новостройке. Кроме того, 10% займов мы выдаем по программе военной ипотеки, то есть тоже по пониженным ставкам. Также существуют программы для корпоративных клиентов ВТБ24, в рамках которых мы предоставляем ипотечные кредиты с определенными скидками».

Станислав Баранов также уверен, что прекращение субсидирования не приведёт к ухудшению ситуации с ипотекой, т.к. правительством продекларировано дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка РФ, а значит, ставки по ипотеке не возрастут, а может, даже немного снизятся.

«Мы уже сейчас предлагаем ставки выгоднее, чем по госипотеке – отмечает начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Дина Павлова. – Четвёртый квартал 2016 года характеризуется постоянным снижением ставок основными игроками на ипотечном рынке, либо предложениями различных скидок для определённых категорий клиентов. Вероятнее всего, окончание программы с господдержкой приведёт к увеличению доли ипотечных кредитов на готовое (вторичное) жильё в общем объёме выданной ипотеки. Темп снижения ставок в первом полугодии 2017 года, вероятно, уменьшится, поскольку конец года – самое выгодное время для приобретения недвижимости из-за разнообразия привлекательных предложений на рынке».
 
В ожидании снижения

О снижении ставок по всем ипотечным программам банка сообщили в ВТБ24. В октябре о снижении ставок по продуктам «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья» объявил Сбербанк. «В среднесрочной перспективе мы ожидаем дальнейшего снижения  средних ставок на рынке ипотечного кредитования, – комментирует директор розничного филиала банка ВТБ в Кемерове Ирина Щеглова. – В нашем банке в настоящее время разрабатываются собственные ипотечные программы для первичного рынка жилья,  которые будут запущены в ближайшее время. Мы надеемся, что ценовые параметры этих предложений в значительной мере помогут нивелировать последствия свертывания государственной программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам».

В банке «Левобережный» предлагают программу для клиентов-участников зарплатного проекта, позволяющую получить ипотечный кредит с минимальной ставкой 9,75% годовых многодетным и молодым семьям. Есть программы, по которым ставки и того ниже – так, по программе «Перспектива» ставка до конца года составит 8,55% годовых. Кроме того, для заявок, поданных до конца года на ипотеку на вторичном рынке ставка для всех категорий клиентов установлена от 9,85% годовых.
 
Тем не менее, пока ипотека с господдержкой весьма популярна. По словам директора агентства недвижимости «Связист» Дмитрия Дорохина, в их агентстве на эту программу приходится две трети всех сделок.

Представители банков сходятся во мнении, что ставки по собственным ипотечным программам банков уже вышли на приемлемый уровень и в ближайшее время их снижение продолжится. Среди однозначных преимуществ программ без господдержки – возможность более низкого размера первоначального взноса (напомним, по госпрограмме он начинается от 20%), возможность выбора аннуитентного или дифференцированного платежа, приобретения не только квартиры, но и жилого дома, а также оформление кредита по сокращённому пакету документов. 

«Оформление ипотеки для большинства граждан – очень серьёзное решение, поэтому ипотечные заемщики являются крайне ответственными клиентами  для любого банка, – отмечает Ирина Щеглова. – По факту жильё является хорошим обеспечением для исполнения обязательств по ипотечному кредиту». «Качество ипотечного портфеля остаётся на высоком уровне, так как ипотека является наименее рискованным продуктом за счёт обеспеченности залогом недвижимости, – приводит аналогичные аргументы Дина Павлова. – Объективных причин для ужесточения требований мы не видим. Однако снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на протяжении всего 2016 года привлекло клиентов, которые пытаются приобрести квартиры с помощью ипотеки, не имея при этом первоначального взноса и стабильного дохода. Как следствие, это приводит к необходимости более тщательной проверки платежеспособности заемщиков и дополнительному анализу оценки рыночной стоимости приобретаемых в кредит квартир». Таким образом, представители рынка оценивают рискованность ипотечного кредитования как низкую, не оглядываясь даже на неблагоприятную экономическую ситуацию и снижение реальных располагаемых доходов граждан. Соответственно, не идёт речь и об ужесточении неценовых условий кредитования – напротив, эксперты говорят об их либерализации.
 
Стройка продолжается

Опрошенные участники рынка существенного улучшения на рынке жилищного строительства в 2017 году не ожидают. Тем не менее, строительство не стоит на месте. «В течение 2016 года в Кемерове началась реализация новых проектов: микрорайон №14 в Рудничном районе, ЖК «Восточный» в микрорайоне №64 Ленинского района, начато строительство ЖК в Кировском районе, ЖК «Цветной бульвар» в Ленинском районе, ЖК «Московский проспект» в Центральном районе, ЖК «Южный», 3 дома в ЖК «Берёзовая роща», 2 дома в ЖК «Семейный», 2 дома в  микрорайоне №68, – рассказывает Галина Зырянова. – Таким образом, в ближайшие 3-5 лет дефицит жилья нам не грозит, другое дело – кто будет покупать все эти квартиры в условиях растущих темпов снижения доходов населения. Учитывая это, застройщики всё больше смещаются в сторону более бюджетного жилья. По сравнению с 3 кварталом прошлого года доля новостроек комфорт-класса снизилась на 8%, а доля эконом-класса увеличилась с 46% до 53%».

«Таких бурных темпов строительства, как это было 5-6 лет назад, в Новокузнецке уже никогда не будет, – уверена Дарья Гусева. – ДСК им. Косилова  сейчас приступил к реализации квартир в микрорайоне «Березовая роща», думаю, это их последняя  масштабная стройка. Когда областные власти требовали ввода большего количества квадратных метров, застройщики рассчитывали на поддержку властей в вопросах обеспечения инженерными коммуникациями, но по факту остались с этой проблемой один на один. Из-за этого ДСК долго не мог начать реализацию квартир. Что касается особенностей спроса, то я выражу мнение большинства новокузнечан – все устали от «прямоугольных коробок», проектов начала 80-х годов с маленькими кухнями. При этом в городе всё меньше людей, которые могут себе позволить купить квартиру более 100 кв. метров. Поэтому основное предложение на рынке новостроек – это 1-комнатная квартира с косметическим ремонтом в панельном 9-ти этажном доме. Если чего-то не хватает на первичном рынке, вторичный рынок готов удовлетворить любые потребности! Предложение на вторичном рынке выросло значительно, и часто предложенные варианты  куда более привлекательные, чем в новостройках».
 
 

Рубрики:

Деловые новости

[28 марта] В компании «Уголь» группы «Кузнецкжелдортранс» введено наблюдение и арестовано имущество
[28 марта] В бюджет 2023 года добавили увеличение зарплат бюджетникам и новые городские проекты
[28 марта] Томская фирма заплатила 17 млн рублей утилизационного сбора за ввезенные иномарки
[27 марта] Землю без торгов в Кузбассе получат также газовые заправки и уникальные центры
[27 марта] Средства на капремонт многоквартирных домов в Кузбассе перераспределят

Все новости


 Видеоинтервью

 

Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Top.Mail.Ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко