-->
 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[28 марта] УК «Кузбассразрезуголь» начала промышленное применение новой технологии буровзрывных работ с минимальным сейсмическим воздействием
[28 марта] Мужчины активнее женщин пользуются каршерингом
[27 марта] Перевозки грузов по международному транспортному коридору «Север-Юг»
[27 марта] Улочки любимого города: как прошел первый идентичный мастер-класс по акварельной живописи
[27 марта] МегаФон успешно внедрил на сети российское транспортное оборудование


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»


 

наш опрос

Где вы встретили новый год?








результаты
архив голосований


Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 2 от 06.06.2016

Малоэтажному строительству трудно расти

Идея развития комплексного малоэтажного домостроения вблизи крупных городов как способ снизить стоимость жилья и решить «квартирный вопрос» широкому кругу населения пока остаётся не более чем высокой идеей. Главное препятствие – отсутствие подходящих земельных участков. Ещё сложнее обеспечить их необходимой коммунальной инфраструктурой. Все эти расходы ложатся на стоимость «квадратных метров», что и не позволяет им быть дешёвыми.

Напомним, ещё в 2010 году в областном департаменте строительства разработали региональную карту перспективных площадок для комплексной малоэтажной застройки, которая включала в себя более 35 площадок, пригодных для такого освоения, в 19 городах и районах области. Их общая ёмкость составляла около 750 тыс. кв. метров. С тех пор два проекта в окрестностях Кемерова уже успешно завершены – это «Заповедный лес» рядом с деревней Журавлёво (заказчик и застройщик – ООО «Бор-1») и «Маленькая Италия» в деревне Сухово (застройщик и инвестор – «СДС-Финанс»). Оба проекта позиционируются в классе «премиум».

В 2013 году «СДС-Финанс» начал строительство второй очереди – «Маленькой Италии-2», но уже в другом, более демократичном формате. Если первая «Италия» состоит из индивидуальных коттеджей площадью от 104 до 750 кв. метров, то вторая – из таунхаусов площадью 115 кв. метров и 5-этажного многоквартирного дома.

Самый масштабный из реализующихся проектов – это коттеджный посёлок «Журавлёвы горы» вблизи деревни Солонечная, строительство которого начала в 2008 году КСК «Янтарь». Проектом предусмотрено возведение 1,25 тыс. домов на площади в 210,6 га. По словам исполнительного директора ООО «Управление капитального строительства «Журавлёвы горы» Владимира Жукова (продолжает реализацию проекта после банкротства КСК «Янтарь»), в настоящее время в посёлке построено и оформлено покупателями в собственность более 100 домов; ещё около 60 земельных участков куплены под самостоятельную застройку, но ещё не застраиваются. Как сообщается на сайте проекта, «Журавлёвы горы» обеспечены магистральными коммуникациями: электричеством, газом, центральным водоснабжением и канализацией, обслуживанием занимается собственная управляющая компания.

ООО «СибирьИнвестХолдинг» строит коттеджный квартал «Усадьба Пугачи» в одноимённой деревне Кемеровского района. В 2,2 километра от Кемерова в направлении выезда на посёлок Промышленная ООО «Ардис» несколько лет назад начало строительство загородного посёлка «Артёмкино». Территория посёлка в 45 га поделена на 300 участков. Как рассказал менеджер отдела продаж «Артёмкино» Дмитрий Попов, к настоящему времени построены и зарегистрированы 2 дома, ещё 5 находятся на разных стадиях строительства. К земельным участкам подведены электричество и дороги, также компания предлагает услуги по оборудованию участков водяной скважиной и выгребной ямой (канализацией), в перспективе к участкам будет подведён газ. «Задумывая проект, мы планировали продавать уже готовые дома – разработали 3 типовых проекта из бруса, подписали договор с поставщиком стройматериалов, но кризис внёс свои коррективы, – рассказывает Дмитрий Попов. – Многие покупатели сегодня считают, что строить дом своими силами обойдётся им дешевле, к тому же строительство можно будет растянуть на более длительный срок, возобновляя по мере появления свободных денег. Поэтому спрос на земельные участки выше, чем на готовые дома. К примеру, один клиент приобрёл у нас участок и… засеял его картофелем. Говорит, что пока не знает, когда появится возможность начать строительство».

Тем не менее, на перспективы менеджер из «Артёмкино» смотрит оптимистично – весной, после осенне-зимнего затишья, участились звонки от потенциальных покупателей. Примечательно, что, несмотря на кризис, цены на земельные участки в «Артёмкино» не снижали: всю «первую линию» по цене 350 тыс. рублей за 10 соток уже продали, сейчас в продаже «вторая линия», уже по цене 450 тыс. рублей за участок аналогичной площади. Впрочем, иногда компания устраивает акции: так, перед Новым годом участки продавали по сниженной цене, по 300 тыс. рублей.

По словам Владимира Жукова, в мае спрос на дома и участки в «Журавлёвых горах» составлял лишь 30% от аналогичного периода 2013 года – наиболее успешного с точки зрения экономического роста между двумя кризисами. Впрочем, исполнительный директор УКС «Журавлёвы горы» добавляет, что по маю судить о спросе ещё рано: основной сезон покупок земли и загородной недвижимости приходится обычно на июнь-июль. Сейчас компания адаптирует проект под сокращающиеся в кризис доходы населения: если раньше дома строились площадью 250 кв. метров, сейчас к продаже предлагаются коттеджи под самоотделку от 90 до 140 кв. метров из кирпича или бруса, стоимостью до 4 млн. рублей. В цену уже включено технологическое присоединение к инженерным сетям. «Сокращение площади домов и земельных участков – единственная возможность удешевления, – убеждён Владимир Жуков. – Никаких «дешёвых технологий строительства» в наших условиях быть не может».

Не все с этим согласны. «Конкуренция среди строительных компаний на рынке малоэтажного строительства достаточно высокая, поэтому большое значение имеют технологии, позволяющие удешевить строительство без потери эксплуатационных характеристик», – уверен Станислав Кононов, коммерческий директор ООО «Центр содействия застройщикам» (ЦСЗ). Эта компания с 2013 года ищет инвестора для строительства коттеджного посёлка вблизи села Куртуково в Новокузнецком районе.
Согласно первоначальному проекту, посёлок должен состоять из 110 домов площадью 120-215 кв. метров с земельными участками по 10-20 соток. Кроме того, ещё 17 земельных участков в посёлке компания  планирует реализовать под самостоятельную застройку. Срок реализации проекта был определён в 3 года, потребность в финансировании (стоимость земельного участка, строительства инфраструктуры и первой очереди домов) – 160,32 млн рублей. Сейчас, по просьбе одного из потенциальных инвесторов, ЦСЗ заново проводит маркетинговые исследования, после чего проект, возможно, будет пересмотрен. Но предварительно в компании подтверждают смещение спроса в сторону более дешёвого жилья меньшей площади. 

По оценкам экспертов, в настоящее время ситуация на рынке не располагает к запуску новых проектов коттеджного строительства. Явным подтверждением этому служит тот факт, что за последние 2 года новых коммерческих проектов в данном сегменте в Кузбассе заявлено не было, а перечисленные реализуются уже не один год. «Проекты в сфере малоэтажного строительства в Кузбассе сейчас абсолютно нерентабельны, – комментирует директор по инвестициям ИФК «Мера» Андрей Клепиков. – Себестоимость их гораздо выше, чем в многоэтажном строительстве – много денег требует строительство дорог, инженерных сетей, приобретение земли, благоустройство территории. Экономика здесь «плохая». Яркий тому пример – посёлок премиум-класса «Заповедный лес», переживший два кризиса, в результате чего цены на недвижимость в нём многократно скорректировались. В 2008 году продажи начинались с 60-70 тыс. рублей за кв. метр, а в конце оставшиеся коттеджи продавали уже по 20 тыс. за кв. метр».

«За последние 1,5 года цены на такую недвижимость «просели» на 20%, по отдельным объектам – на треть, – подтверждает начальник отдела продаж ИФК «Мера» Степан Дандыкин. – Желающих продать стало гораздо больше. Сделки на рынке индивидуального и малоэтажного жилья всегда были единичны, но сейчас предложений стало в 2-3 раза больше, чем ещё 1,5-2 года назад. Количество продаж сократилось в 2 раза. Многие от такой недвижимости избавляются, так как её сложно и дорого эксплуатировать, а в кризис люди стараются оптимизировать свои расходы. Впрочем, есть и обратные примеры. Кто-то, наоборот, потерял смысл в сбережениях и решил потратить их на улучшение жилищных условий: переехать в просторный коттедж».

«Безусловно, спрос сократился значительно, – согласен учредитель агентства недвижимости «Квартира 365» Дмитрий Думанский. – За последние 2 года стоимость загородной недвижимости существенно снизилась. Скидка 15-30%, при условии реального интереса у покупателя, воспринимается как норма. В некоторых случаях дисконт может быть и выше. Но здесь важно понимать, что это касается реальных сделок, так как есть много объявлений о продаже с ценами, близкими к докризисным, но, как правило, эти объекты не продаются».

По мнению Степана Дандыкина, в ближайшие годы вряд не стоит ждать от рынка новых проектов коттеджного строительства, так как «нет понимания развития ситуации в обозримом будущем. В текущих условиях продавать можно только раскрученные проекты, загородные посёлки – не очень доходный вид бизнеса».

Как отмечают опрошенные эксперты, кемеровский город-спутник Лесная Поляна оставляет мало шансов на успешное развитие другим малоэтажным проектам, так как с ним очень сложно конкурировать: если можно купить коттедж или таунхаус по цене 30 тыс. рублей за кв. метр в Лесной Поляне, где есть вся привычная городская инфраструктура, зачем смотреть в сторону других посёлков?

Впрочем, не согласен с такой оценкой Владимир Жуков – по его мнению, «Журавлёвым горам» не грозит конкуренция. «Лесную Поляну как конкурента мы не рассматриваем, в городе-спутнике перемешаны многоквартирные дома, таунхаусы и коттеджи, плюс высокая плотность населения, узкие улицы. «Журавлёвы горы» – совсем другое дело, тут свежий воздух и простор. «Маленькая Италия» – тоже неудачный проект: коттеджи построены практически вплотную к 9-ти и 16-этажным домам, из окон которых можно детально рассмотреть, кто из жителей что на своём участке делает. Что касается цен, то в пересчёте на 1 кв. метр у нас получается жильё дешевле, чем в городе. При этом мы продаём не по себестоимости, а с небольшой прибылью», – отметил он. У инвесторов «Журавлёвых гор» есть и конкретные планы развития социальной инфраструктуры. «В конце мая начинаем строительство магазина, в июне начнём строить автомойку и шиномонтажку, к осени инвесторы планируют построить пивной ресторан. К 2018 году рассчитываем начать строительство частного детского сада и школы на 50-60 ребятишек, по мере увеличения численности населения в посёлке построим второе такое учреждение: на государство сейчас рассчитывать в этом вопросе не приходится», – рассказал Владимир Жуков.

В то же время девелопер и генеральный застройщик Лесной поляны АСО «Промстрой» вывел на рынок за последний год значительный объём таунхаусов. В рамках губернаторской программы «Народный дом» компания весной 2015 года начала строительство крупного жилого комплекса «Таёжный», полностью состоящего из блокированных домов. Примечательно, что стоимость в расчёте на 1 кв. метр аналогична цене на обычные квартиры. Первая очередь из 37 таунхаусов была введена уже в 2015 году, в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию вторую очередь, из 70 таунхаусов, а до конца 2017 года – полностью завершить строительство «Таёжного». Недавно «Промстрой» объявил о начале строительства второго жилого комплекса, также состоящего из таунхаусов, причём ещё более доступных по цене. Если жилая площадь домовладений в ЖК «Таёжный» составляет от 98 до 200 кв. метров, то в ЖК «Кедровый» можно купить таунхаус площадью 81 кв. метр. Стоимость 1 кв. метра начинается от 30 тыс. рублей. Таким образом, стать владельцем таунхауса сегодня можно всего за 2,45 млн. рублей.

Конечно, в случае с Лесной Поляной вопрос инженерных сетей, дорог и социальной инфраструктуры был успешно решён благодаря включению города-спутника в число 22 экспериментальных инвестиционных проектов в федеральном масштабе. Во многом благодаря этому факту застройщику удаётся устанавливать на свою недвижимость такие привлекательные цены. Остальным посёлкам приходится решать задачу обеспечения жителей всем необходимым за счёт средств инвесторов.
 Впрочем, по российскому законодательству обеспечивать земельные участки для комплексного освоения коммунальными сетями и социальными учреждениями должны муниципалитеты и государство. На этот факт указывают участники рынка, допуская вероятность появления новых посёлков только при этом условии.
«Основная сложность в том, что покупателей, готовых приобретать  загородную недвижимость на этапе проекта, крайне мало, – поясняет Дмитрий Думанский. – А это требует от инвесторов большого количества средств, при высоких финансовых рисках.

Относительно недавно обсуждали проект коттеджного посёлка рядом с Новостройкой, но инвесторы оценили его как «утопичный». Без поддержки государства реализовать такой проект очень сложно, так как требуется огромное количество вложений на первоначальном этапе. Перспективы у рынка малоэтажного строительства в регионе есть, но требуется поддержка государства».

Отметим, что ещё в 2009 году областной департамент строительства разработал подпрограмму развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства на 2009-2011 годы, цель которой – создание условий для развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства на территории Кемеровской области, то есть софинансирование из областной казны строительства на этих площадках сетей электричества, водопровода, канализования. Как сообщала областная администрация, в этой программе приняли участие Новокузнецкий район (поселок Тальжино), Беловский район (деревня Ивановка), Ижморский район (ул. Губернаторская) и Юрга (ул. Мира). Как правило, во всех случаях речь шла о предоставлении земельных участков или жилья социально незащищённым категориям граждан. Продолжения эта программа пока не получила.

 

 

Рубрики:

Деловые новости

[28 марта] В компании «Уголь» группы «Кузнецкжелдортранс» введено наблюдение и арестовано имущество
[28 марта] В бюджет 2023 года добавили увеличение зарплат бюджетникам и новые городские проекты
[28 марта] Томская фирма заплатила 17 млн рублей утилизационного сбора за ввезенные иномарки
[27 марта] Землю без торгов в Кузбассе получат также газовые заправки и уникальные центры
[27 марта] Средства на капремонт многоквартирных домов в Кузбассе перераспределят

Все новости


 Видеоинтервью

 

Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Top.Mail.Ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко