|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[23 апреля] «Кузбассразрезуголь» в год своего 60-летия высадит более 2 млн деревьев
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 1 от 29.03.2016
/%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D0%BA%D0%B0.jpg) Рынок жилья показывает снижение по большинству основных показателей, и экономических предпосылок для улучшения ситуации пока нет. В условиях преобладания предложения над спросом правят бал покупатели. И хотя привлекательность недвижимости как объекта инвестиций весьма сомнительна, участники рынка убеждены, что сейчас наступило идеальное время для приобретения домов и квартир «для жизни».
Строить – не значит продавать
По итогам 2015 года в Кемеровской области было введено 1 млн 2 тыс. кв. метров жилья. И хотя это на 9% ниже запланированного (план составлял 1,1 млн кв. метров, таковы были результаты жилищного строительства в 2014 году), задачу по ежегодному вводу жилья не меньше 1 млн кв. метров, которую регион ставит перед собой из года в год, можно считать выполненной. Что касается иных итогов развития рынка недвижимости в минувшем году, то здесь кризис проявил себя в полной мере. Главная тенденция, которая повлекла за собой все остальные – это, конечно, снижение платежеспособности населения. Ссылаясь на данные Росреестра, сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Галина Зырянова говорит о снижении в Кемеровской области количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов по итогам года на 48%. При этом доля ипотеки в продажах застройщиков в 2015 году выросла за год с 28% до 50%, что свидетельствует о сокращении покупательской способности граждан. Рынок ипотечного кредитования также настигло значительное сокращение. По данным Центробанка РФ, всего за 2015 год в Кемеровской области было выдано 13 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 16,85 млрд рублей. Средневзвешенный срок кредитования по ним составляет 13,8 лет, средневзвешенная ставка – 13,6%. По итогам 2014 года жители области взяли 19,25 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 29,37 млрд рублей. Средний срок кредитования был 15,5 лет, средневзвешенная процентная ставка – 12,3%. Таким образом, по отношению к 2014 году рынок ипотечного кредитования «просел» по сумме на 42,6% и на 32,5% – по количеству оформленных кредитов. Средний срок кредитования сократился почти на 2 года, средняя процентная ставка выросла на 1,3%. Общее сокращение числа сделок по итогам 2015 года, включая вторичное жильё, участники рынка оценивают в диапазоне 20-30%. «Число показов по каждому объекту выросло в 2-3 раза, – отмечает руководитель отдела продаж инвестиционно-финансовой компании (ИФК) «Мера» Степан Дандыкин. – Раньше за 2-3 показа недвижимость продавалась, теперь можно более 10 раз приводить клиентов, но так и не продать. Люди обходят квартиры, представленные на рынке, смотрят, но покупать не торопятся. Ранее средний срок продажи по ИФК «Мера» составлял 2-3 месяца, теперь 4-6». Директор по развитию Федеральной риэлторской компании (ФРК) «Этажи» в Кемерове Константин Кузьмин говорит, что срок экспозиции по ФРК «Этажи» вырос в 1,5-1,7 раза, средний срок продажи квартиры сейчас составляет 2-3 месяца, раньше – 1,5.
Данные оценки подтверждает и Матвей Ляпин, руководитель компании «Квартира 365»: «Увеличение срока экспозиции примерно вдвое связано с тем, что собственники квартир до сих пор не могут привыкнуть к новой ценовой реальности. Возможности покупателей снизились, ипотечные ставки подросли – корректировка цены неизбежна. Спрос и предложение в поиске баланса на новом, низком уровне».
В числе характерных признаков кризиса на рынке Степан Дандыкин называет квартиры, которые остаются у застройщиков непроданными по завершении строительства, в то время как раньше почти всё, а особенно 1- и 2-комнатные квартиры, продавалось на этапах до 20% готовности дома, самое позднее – на середине строительного цикла. Как следствие, сокращается маржа инвесторов. Если раньше с момента закладки фундамента до сдачи дома в эксплуатацию квартиры в нём дорожали на 20% и более, то теперь – на 10%, что означает сокращение дохода инвестора в 2 и более раза. «Раньше можно было на ранних этапах строительства купить квартиру за 1,6 млн рублей и продать за 2 млн, заработав таким образом 400 тыс., – приводит пример руководитель отдела продаж ИФК «Мера». – Теперь – в лучшем случае за 1,7-1,8 млн рублей». «На стадии котлована, свайного поля продать что-то сегодня уже нереально, - комментирует директор ООО «Сибград-девелопмент» Станислав Баранов. – Спрос в кризис всегда смещается в сторону готового жилья или близкого к завершению – покупатели боятся рисков». Время покупать и жить
По данным анализа рынка, проведённого Галиной Зыряновой, средневзвешенная цена предложения 1 кв. метра на первичном рынке Кемерова снизилась за год на 1,3% и составила 42 тыс. рублей. Если говорить о массовом жилье, то в этом сегменте стоимость 1 кв. метра вернулась на уровень декабря 2014 года – 40,81 тыс. рублей. Индекс ценового разрыва между сегментами «готового» и «строящегося» жилья снизился за год на 9 процентных пункта. Изменения востребованности квартир по сегментам и районам Кемерова наглядно показывает динамика цен на первичном рынке в сегменте массового жилья. По данным Галины Зыряновой, больше всего за год подорожали малогабаритные новостройки (+7,3%), рост есть и в сегменте комфорт-класса (+2,3%). Эконом-класс показал незначительное падение (-0,3%). Положительный прирост отмечен в Кировском районе (+7%), в Лесной поляне (+2,2%) и в Рудничном районе (+1,6%). Отрицательную динамику показали микрорайон ФПК (-9,3%), Ленинский район (-4%), Центральный район (-5%) и микрорайон Южный (-3,6%).
Если судить по количеству комнат, то наибольшее изменение средней цены предложения 1 кв. метра зафиксировано в сегменте 4-комнатных квартир (-14%). Напротив, небольшой прирост цены показали 1-комнатные квартиры (+2%). Остальные сегменты показали незначительную динамику. Галина Зырянова также отмечает, что в 4 квартале 2015 года с рынка массового жилья исчезли предложения с ценой 1 кв. метра свыше 50 тыс. рублей (в 4 квартале 2014 года их доля составляла 3,5%). Доля жилья с ценой 1 кв. метра от 45 до 50 тыс. рублей снизилась на 3,5%. В то же время доля жилья в диапазоне от 30 до 35 тыс. рублей за кв. метр выросла за год на 5% (в 4 квартале 2014 года такое жильё на первичном рынке вообще отсутствовало). «Реальное снижение цен оказалось более существенным, так как сейчас как никогда ощутима разница между ценой предложения и ценой сделки, в отдельных случаях она может достигать 20%, – добавляет эксперт. – В начале 2016 года купить новостройку на стадии котлована можно было по 28 тыс. рублей за кв. метр, квартиру в спальном районе – менее чем за 1 млн рублей. Ещё год назад даже в Кировском районе, традиционно самом дешёвом в Кемерове, цены были выше. Таким образом, сейчас есть реальная возможность улучшить свои жилищные условия, но заработать на таких инвестициях не получится». О том, что сейчас идеальное время для приобретения недвижимости для собственного проживания, говорят практически все опрошенные участники рынка. Девальвация рубля этому способствует – опасаясь за свои сбережения, люди стремятся вложить их. «Мы с нашим аналитиком, Еленой Большаковой, подметили интересную закономерность: средняя сумма покупки недвижимости в 2015 году осталась такой же, какой была до кризиса, – рассказывает Константин Кузьмин. – Вот реальный пример: осенью 2014 года семья располагала 2 млн рублей, на которые планировала купить 1-комнатную «хрущёвку» с хорошим ремонтом, но что-то в последний момент не получилось, покупка отложилась на год. Осенью они возвращаются на рынок и покупают за 1,9 млн рублей уже 2-комнатную квартиру с отличным ремонтом! Сейчас – время покупать квартиру для проживания». Похожий пример приводит и Станислав Баранов: «Иногда к нам прибегают люди расторгать договор с такой мотивировкой: я у вас за 1,5 млн рублей купил 1-комнатную, а сейчас я за 1,5 млн могу купить в «хрущёвке», но уже «двушку». По словам Степана Дандыкина, с целью спасти сбережения от обесценивания граждане покупают сейчас и дорогостоящие объекты – коттеджи, таунхаусы площадью 200-300 кв. метров, цены на которые также стали более выгодными. Реальную ситуацию по суммам сделок оценить сложно, так как это закрытая информация. И если застройщики ограничены уровнем себестоимости, ниже который опустить цены не могут, то на вторичном рынке – полная свобода ценообразования. «Скидки на «вторичку» от 10 до 30% – сейчас это обычное явление, – утверждает Матвей Ляпин. – Поскольку предложение значительно превышает спрос, квартиры продаются только с хорошим дисконтом». Степан Дандыкин оценивает падение цен за год на 10-15%. «По нашим данным, средняя цена не сильно опустилась как на вторичном, так и на первичном рынках, – утверждает Станислав Баранов. – Массово люди всё-таки не «сбрасывают» квартиры по дешёвке. Но прецеденты есть. Бывают случаи, когда люди переезжают в другой город, регион и срочно распродают всё имущество – вот тогда можно получить хороший дисконт. Ценообразование на вторичном рынке всегда было хаотичное». Рынок адаптируется Несмотря на возможность купить большую квартиру за меньшую цену, самым востребованным, конечно, остаётся наиболее доступное жильё – 1-комнатные квартиры эконом-класса, и застройщики рассматривают эту нишу как минимально для себя рискованную, особенно в кризис. По данным Галины Зыряновой, сейчас в Кемерове наблюдается увеличение строительства однокомнатных квартир и квартир-студий. Одновременно произошло снижение ввода 3- и 4-комнатных квартир. Большим спросом пользуются квартиры с кухней-гостиной. «2-комнатные квартиры с кухней-гостиной – один из самых востребованных сейчас вариантов жилья, – рассказывает аналитик. – В основном их приобретают семьи с детьми для собственного проживания. Квартира функционально делится на спальную и гостевую зоны, плюс полноценная детская комната. Кухня-гостиная выполняет объединяющую функцию, позволяет собрать семью вместе. Доля таких квартир растёт из года в год». Матвей Ляпин добавляет, что в нынешних условиях претерпевает изменения даже «боевая единица продажи» – 1-комнатные квартиры становится меньше в квадратных метрах. Доля новостроек эконом-класса за последний год, по информации Галины Зыряновой, выросла в Кемерове на 17%, доля объектов комфорт-класса, напротив, уменьшилась на 16%. Наблюдается также увеличение в структуре предложения доли панельных домов (на 4%), снижение доли монолитных (с 39% до 31%) и кирпичных домов (на 4%) – это ещё одна реакция рынка на ухудшение экономических условий. Основными инвесторами жилищного строительства в Кемерове являются покупатели-физлица: большинство домов возводятся по договорам долевого участия. И потому снижение покупательской способности уже сказалось на рынке: сроки ввода по отдельным проектам были перенесены на 2-3 квартала позже заявленного изначально. Негативная тенденция прослеживается и по другому индикатору: снизился объём выполненных работ по виду деятельности «Строительство». По данным Кемеровостата.
в минувшем году в Кузбассе было выполнено строительных работ на 115 млрд рублей, что составляет лишь 88% от уровня прошлого года. Таким образом, следует ожидать снижения объёмов строительства в ближайшие годы. Впрочем, по оценке Галины Зыряновой, с учётом вышедших на рынок новых крупных проектов (ЖК «Верхний бульвар», «Московский проспект», «Южный»), в ближайшие 2-3 года в Кемерове можно не опасаться дефицита квартир в новостройках.
Перетянуть спрос
Что касается маркетинговых акций, то в этой плоскости у застройщиков практически нет возможностей стимулировать спрос. Традиционные скидки, по признанию самих участников рынка, заметного эффекта не дают: ждать сообразного скидке роста продаж не приходится. Но многие всё-таки пытаются перетянуть на себя оставшихся на рынке покупателей. «Госпрограмма по льготной ипотеке оживила спрос и подвигла ряд застройщиков на создание аналогичного продукта, – рассказывает Галина Зырянова. – Разработав совместно с банками ипотечные программы, в прошлом году застройщики соревновались друг с другом в снижении ипотечной ставки. К примеру, «Кемеровогражданстрой» совместно с ВТБ24 и Связь-Банком запустил акцию «Ипотека 8,4%» на покупку квартир в строящихся ЖК «Времена года» и «Молодежный». А ставка по ипотеке от ВТБ24 при покупке трёхкомнатной квартиры в Лесной поляне при соблюдении ряда условий могла быть снижена до 7,4% годовых. В обоих случаях, правда, льготная ставка распространяется только на первый год кредитования. Компания ЕСК пошла дальше: в рамках акции «Счастливая ипотека» среди покупателей однокомнатных квартир в ЖК «Крылья» разыгрывалось частичное досрочное гашение ипотечного кредита (от 20% до 50% от суммы)». Другим способом привлечения покупателей является программа по обмену старого жилья на новостройку. Компания «Програнд» и ФРК «Этажи» запустили программу квартирный trade-in, чтобы дать возможность жителям города переехать в новый ЖК «Верхний бульвар». Данная программа предусматривает бронирование квартиры в новостройке и фиксацию цены на полтора месяца, в течение которого риэлтеры обязуются реализовать старую квартиру. Похожую услугу, по срочному выкупу квартир, предлагает ИФК «Мера». В условиях стагнирующего рынка сложность реализации уже имеющейся недвижимости – одна из основных, препятствующих улучшению жилищных условий, поэтому подобные акции весьма перспективны. Среди наиболее оригинальных инструментов повышения продаж Галина Зырянова называет также программу «Материнский капитал» от «СДС-Финанс» и акцию «Заработай к Новому году» от «Сибграда». В первом случае застройщик в дополнение к средствам, полученным по федеральной и областной программам «Маткапитал», предлагал сертификат (до 200 тыс. рублей), который можно было получить при покупке 3-комнатной квартиры в новостройках СДС. Во втором случае застройщик гарантировал денежное вознаграждение в размере 50 тыс. рублей каждому, кто приведёт покупателя квартиры в новостройке. Распространённым способом привлечения покупателей остаются подарки за покупку: так можно получить, например, ремонт «под ключ» или дизайн-проект. Также некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку, отсрочку платежа на полгода, частичную компенсацию первоначального взноса по ипотеке. Что касается традиционных скидок, то максимальный их размер, по информации Галины Зыряновой, в 2015 году достигал 350 тыс. рублей. В рамках акции «Летнее предложение» компания «Пиллон» анонсировала снижение цен на 2-комнатные квартиры до 260 тыс. рублей, на 3-комнатные – на 350 тыс. рублей. Но наиболее оригинальную акцию среди кемеровских застройщиков объявила ИФК «Мера»: покупателям квартир в ЖК «Южный» она предложила платить от 5 до 10 тыс. рублей (в зависимости от площади приобретённой квартиры) до момента сдачи дома в эксплуатацию. Как выжить в кризис
И хотя застройщики предлагают скидки, цены на жильё в Кемерове значительно ниже чем, например, в Новосибирске. Тенденция последнего времени – выход кемеровских застройщиков на более высоко маржинальные рынки. О запуске нескольких строительных проектов в Новосибирске и в Москве в феврале объявила ИФК «Мера». Почти одновременно о выходе на новосибирский рынок и начале продаж в строящемся ЖК «Венеция» сообщила ХК «СДС». По сведениям Станислава Баранова, строительные проекты в Новосибирске в последние пару лет появились и у других кемеровских застройщиков – «РСУ-10», «Пиллон», «Ремстройторг». «Новосибирск всегда был городом более «денежным», – комментирует директор ООО «Сибград-девелопмент». – Показательно уже то, что уровень сделок по ипотеке там никогда не превышал 50%, то есть половину квартир люди просто покупают за наличные». ИФК «Мера» не скрывает, что предпочитает работать на условиях взаимозачёта с поставщиками стройматериалов и подрядчиками, резервируя для них квартиры в строящихся домах или рассчитываясь уже готовым жильём. Такие схемы были широко распространены в 90-х, к ним возвращались в кризис 2008-2009 годов многие. Однако некоторые участники рынка считают данную практику рискованной. «Заходя в тот или иной проект, важно понимать, что хватит средств довести его до конца, – убеждён генеральный директор ООО «Програнд» Евгений Мордовин. – Если строить на зачётных схемах – такой бизнес в любой момент может рухнуть. Конечно, сейчас денег на рынке меньше, и производственные компании от этого страдают – щебёночные карьеры, производители кирпича. Но мы предпочитаем денежный расчёт – это позволяет получать более выгодные цены. К тому же поставщики и производители соглашаются на отсрочки платежей, особенно в зимний период».
В предыдущий кризис правительство предусмотрело некоторые меры поддержки застройщиков. Речь не только о выкупе бюджетом квартир у застройщиков под различные социальные и ведомственные программы, но и о специально разработанной в 2009 году программе стимулирования кредитования застройщиков, реализующих проекты в сегменте эконом-класса – программе «Стимул». Данная программа предполагала трёхстороннее соглашение о фондировании между банком, «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и застройщиком. По нему банк финансировал завершение строительства по льготным процентным ставкам, при этом АИЖК давал банку гарантии, что если квартиры не будут проданы на рынке, их купит у застройщика АИЖК (по ценам, утверждённым на тот момент Минэкономразвития). В ноябре минувшего года вступила в силу девятая редакция этой программы, по которой такого рода финансирование возможно только для проектов, которые реализуются в рамках госпрограммы «Жильё для российской семьи» (включая строительство объектов инженерно-технического обеспечения), а также для строительства арендного жилья. Напомним, в Кемеровской области по данной госпрограмме застраивается пока только одна площадка – микрорайон №7 в Новоильинском районе Новокузнецка. Застройщиком выступает некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» (ФРЖС), учредителем которой выступает администрация Кемеровской области. ФРЖС теперь не выкупает жильё у застройщиков, сконцентрировавшись на собственных строительных площадках. Очевидно, что на этот раз правительство решило оказать поддержку застройщикам не напрямую, а через программу государственного субсидирования ипотечной ставки, которая в прошлом году буквально спасла рынок, позволив гражданам оформлять ипотечные кредиты по докризисным ставкам. Программу господдержки продлили до конца 2016 года, однако величина ставки увеличилась с 11,4 до 12%. Впрочем, участники рынка к вероятности роста спроса на жильё и ипотеку относятся весьма скептически. «Однозначно можно утверждать, что спрос в 2016 году будет слабым, поскольку никаких фундаментальных причин для его роста нет, – уверена Галина Зырянова. – В 2015 году уровень жизни в Кузбассе снизился. Реальные располагаемые доходы населения снизились на 7,5%, реальная зарплата – на 8,2%. Инфляция продолжается. Возможностей и дальше снижать цены у застройщиков нет – растёт стоимость стройматериалов, инженерного оборудования, отделочных материалов и так далее. Согласно прогнозу ведущего аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, в 2016 году рынок недвижимости России из стадии стагнации перейдёт в состояние рецессии, которое будет характеризоваться снижением спроса ниже объёма предложения, уменьшением объёмов строительства, предложения, и цен. В 2017-2018 годах ожидается кризисное падение этих показателей. И лишь в 2019 году начнётся восстановительная стадия». Банки при выдаче ипотечных кредитов продолжают придерживаться консервативного подхода – не берут в расчёт премии и годовые бонусы при оценке платежеспособности потенциального заёмщика, ориентируются только на официальный оклад, что также не предвещает ипотечного бума. По мнению Станислава Баранова, единственная реальная возможность стимулировать спрос через ипотеку – снижение аннуитентного платежа: «Если бы его удалось снизить до 5-6 тыс. рублей, спрос резко поднялся бы: 6 тыс. в месяц можно заработать, просто работая таксистом вечерами. Во всём мире действуют ипотечные ставки, не связанные со ставкой рефинансирования ЦБ, они в 2 раза ниже ставки рефинансирования. Нужно создавать законодательную базу для развития механизма наследования ипотеки. А в текущих условиях люди просто боятся брать на себя ипотечные обязательства: сказывается падение доходов, рост потребительских цен». Впрочем, некоторые участники рынка настроены гораздо более оптимистично: «Накопления на депозитах у населения растут, а значит, формируется отложенный спрос, – отмечает Евгений Мордовин. – Если ожидания относительно дальнейшего развития экономической ситуации у людей будут оптимистичные – они станут снимают средства с депозитов, оформлять ипотеку. Если ожидания будут радикально плохие – тоже: «если я сейчас не куплю квартиру, то уже никогда её не куплю». Помните, когда случился обвал рубля, скупали всё, опасаясь, что сбережения в банках сгорят? Много раз уже такое было».
|
Деловые новости[23 апреля] Взносы на капремонт многоквартирных домов повысят в три этапа в 2024-2026гг.
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
