|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[19 апреля] Пассажиры московского метро стали реже читать и больше работать
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 17 от 05.11.2015
/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.jpg) Население сокращает расходы на покупки в рознице и питание в общепите, так что ожидать закладки новых торгово-развлекательных центров (ТРЦ) от девелоперов не приходится. Сегодня в повестке дня – поиск арендаторов и соинвесторов для завершения уже заявленных проектов.
Стагнация и падение
Оборот розничной торговли в Кузбассе, по данным Кемеровостата, за январь-август 2015 года упал на 15,4% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 215,8 млрд рублей. Снижение заметно даже в сегменте пищевых продуктов (на 10,8%), в сфере непродовольственных товаров оно ещё значительнее – на 20%. На 4,4% сократился объём рынка платных услуг. И такое падение в розничной сфере региона продолжается уже третий год, что, конечно, не может не сказаться на инвестициях в коммерческую недвижимость. Объём инвестиций в основной капитал по виду экономической деятельности «оптовая и розничная торговля» (включая ремонтные услуги) за полугодие составил 3,3 млрд рублей. Для сравнения, в целом за прошлый год данный показатель составил 12,2 млрд рублей. Если учесть ещё и высокую долю импорта в товарообороте, который подорожал из-за значительного роста валюты по отношению к рублю, налицо заметное снижение. По оценке управляющего директора агентства коммерческой недвижимости «Жильцов & партнёры» Николая Жильцова, с начала года арендные ставки снизились как минимум на 30%. Кризис сказался даже на Советском проспекте областного центра – традиционно самом дорогом с точки зрения аренды месте города: «Ценник там всегда был не менее 2,5 тыс. рублей за 1 кв. метр, – рассказывает Николай Жильцов. – Некоторые собственники до 1,1 тыс. рублей снизили цену. Знаю примеры также в области стрит-ритейла, когда собственники с целью привлечь арендаторов предлагают такие схемы оплаты: первый месяц или два аренда бесплатна, затем 30% от арендной ставки, и лишь с 4 месяца арендатор начинает платить полную цену». По оценкам эксперта, увеличение вакантных площадей в торговле с начала года составило около 20%. «Если раньше покупка коммерческой недвижимости рассматривалась как вложение, способ сохранения средств, то сейчас такие примеры на рынке единичны, – комментирует ситуацию директор ООО «Технология управления» (занимается управлением проектами в сфере недвижимости, включая разработку концепции, подбор арендаторов и управление объектами) Андрей Эйрих. – Инвестиционная активность на нуле. Достраивается только то, что уже начато – чтобы проект не «сгнил», чтобы землю не отобрали. Проблема в том, что не развиваются арендаторы, и их можно понять – покупательский спрос упал даже на продукты питания, а в сегменте одежды и обуви он просел на 60-70%. Количество пустующих торговых площадей растёт, арендные ставки снижаются. Чтобы сохранить арендаторов, собственники предлагают аренду за процент с оборота. И если раньше плата составляла 12-15% с оборота, то теперь 4-6%, и эти суммы платят с трудом. Есть примеры в Новокузнецке, когда арендная ставка упала в 10 раз, до 200-300 рублей за 1 кв. метр». «Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости в стагнации уже второй год, и в последнее время ситуация особо не изменилась в какую-либо сторону, – добавляет директор по инвестициям инвестиционно-финансовой компании «Мера» Андрей Клепиков. – По сравнению с докризисным периодом количество вакантных площадей увеличилось и составляет от 10 до 40% по разным объектам. Ситуацию усугубил выброс на рынок в последние годы новых торговых и бизнес-центров при сокращении числа потенциальных арендаторов. Снижение арендных ставок составило от 10 до 50%». Отметим, до сих пор рынок коммерческой недвижимости Кузбасса развивался за счёт местного бизнеса. Единственным объектом федерального девелопера стал открытый в ноябре прошлого года ТРЦ суперрегионального масштаба «Планета». Уже тогда ТРЦ встретил первых покупателей, будучи заполненным менее чем наполовину. Как сообщал «РосЕвроДевелопмент» в пресс-релизе на момент открытия, торговая галерея новокузнецкого ТРЦ рассчитана на 180 магазинов, 20 ресторанов и кафе. Сейчас, по данным справочника 2GIS, в «Планете» около 50 магазинов и 7 заведений общепита. И хотя ТРЦ полупустой, стоит отметить, что в нём представлены бренды группы LPP, которые ранее не присутствовали в Кузбассе – Reserved, House, Cropp Town, Mohito и SinSay. Ожидания
Но о планах по дальнейшему развитию «РосЕвроДевелопмента» в регионе, по-видимому, говорить пока не приходится. Напомним, в конце 2013 года компания намеревалась построить ТРЦ «Планета» в Кемерове, в качестве наиболее вероятного земельного участка называлась площадка закрытого в сентябре 2007 года кемеровского завода «Химволокно». Можно предположить, что переговоры с собственником данного участка у «РосЕвроДевелопмента» ничем не закончились. Сам девелопер отказался от комментариев по этому поводу. Между тем, территория «Химволокна» выставлена на продажу в рамках банкротства московского ООО «Сити-Торг», владеющего остатками предприятия. Из федерального ритейла по-прежнему активна на кузбасском рынке санкт-петербургская сеть «Лента». В Новокузнецке её уже в шутку прозвали «убийцей арендаторов» – её гипермаркеты привлекают клиентуру небольших продовольственных магазинов формата «у дома», что приводит к заметному сокращению малого бизнеса в этом сегменте. В августе нынешнего года компания открыла уже пятый гипермаркет в Новокузнецке, девятый в Кузбассе. Ранее, в июле, было открытие второго гипермаркета в Кемерове – на улице Баумана. Идёт строительство третьей «Ленты» в Кемерове – на проспекте Кузнецкий. Данная площадка, территория бывшего завода «Кузбассэлектромотор», (на пересечении проспектов Кузнецкий, Советский и улицы Карболитовской) уже характеризуется очень высокой концентрацией торговых помещений – здесь расположены торговые центры «Я» и «Облака», магазины «Терминал», «Эльдорадо», «Спортмастер», мебельный ТЦ «Максидом». Скоро к ним добавятся и другие – 3-этажный ТЦ кемеровский предприниматель Рафик Ядадияев планировал открыть здесь ещё в мае, но, что вполне характерно для нынешней экономической ситуации, запуск был отложен. Как сообщалось ранее, площадь ТЦ составит 11 тыс. кв. метров, из которых 8 тыс. кв. метров – торговая. Формат объекта определён как районный. В отделе аренды ТЦ «Семёрка» (в числе его совладельцев также Рафик Ядадияев) «А.-П.» сообщили, что открытие нового торгового центра состоится через месяц. Отложено открытие и ТЦ «Юность» в старом центре Новокузнецка, на пересечении проспекта Металлургов и улицы Кутузова. Как сообщалось ранее, ввод в эксплуатацию этого объекта планировался ещё в начале лета, уже в мае там велись отделочные работы. Площадь двухэтажного здания составляет 5,2 тыс. кв. метров. Объём инвестиций в проект – 250 млн рублей, инвестором выступает новокузнецкое ООО «Магнит». Это первый проект данного ООО, однако, ранее его участники уже построили в Новокузнецке ТЦ «Континент» в 2005 году. «Постараемся открыться к 1 декабря, – сообщил Андрей Эйрих. – Всё зависит от готовности арендаторов. Много контрактов «слетает», ТЦ только на 30% заполнен на сегодняшний день». Отметим, Новокузнецк – город «особый» с точки зрения торговой недвижимости. За два последних года в нём было открыто два крупнейших в Кузбассе торговых центра, увеличивших торговые площади города в 4 раза – ТРЦ «Сити Молл» и ТРЦ «Планета». Как отмечалось выше, «Планета» стоит полупустая до сих пор. Конечно, в данных обстоятельствах вопрос о строительстве новых ТРЦ не возникает. По мнению Андрея Эйриха, к излишним можно отнести около 30% уже существующих в Новокузнецке торговых площадей. Эксперт убеждён, что будущее в этих условиях – за качеством управления: только совместная с арендаторами маркетинговая работа, выстраивание оригинальной концепции сделает торговый центр активно посещаемым и, соответственно, прибыльным. «Но сверхдоходов на этом рынке уже не будет, – добавляет директор ООО «Технология управления». – По нашим оценкам, в текущих экономических условиях срок окупаемости новых ТЦ удлинится в 2, а то и в 3 раза, что в случае заёмного финансирования для инвесторов критично». Ещё одна федеральная, точнее, транснациональная, торговая компания, планирующая зайти на кузбасский рынок – компания «Леруа Мерлен». Гипермаркеты DIY для неё строит также ХК «Новолекс». Один магазин будет построен рядом с первой кемеровской «Лентой» на проспекте Ленинградский, второй – в Новокузнецке, рядом с ТРК «Планета». Оба магазина площадью по 20 тыс. кв. метров «Леруа Мерлен» намерен открыть «в ближайшем будущем», но о точных датах компания пока не сообщает. Объём инвестиций также не разглашается, хотя в компании признаются, что объём инвестиций в проекты меняется из-за удорожания стоимости строительства. «Кризис на наши планы не влияет, наоборот, для нас это хорошая возможность укрепить наши лидерские позиции, – комментируют в отделе развития «Леруа Мерлен» текущую экономическую ситуацию с точки зрения условий для развития сети. – Следуя нашей стратегии развития, мы строим собственные здания, поскольку считаем, что в аренде больше рисков». Отметим, что «Леруа Мерлен», будучи французской компанией, находится всё же в особых условиях по сравнению со своими российскими конкурентами – учитывая, что рубль по отношению к европейской валюте за последний год существенно подешевел. Как известно, до конца 2015 года компания «Промстрой» планирует завершить и ввести в эксплуатацию целый ряд новых объектов – вторую очередь ТРК «Променад-3» и общественно-деловой центр «На старом месте». По данным застройщика, площадь отдельно стоящего четырёхэтажного здания второй очереди ТРК составит 4 тыс. кв. метров, общий объём инвестиций в проект – 200 млн рублей. Есть у «Промстроя» в работе и другие объекты торговли. Так, в микрорайоне 15А (пересечение улицы Волгоградская и проспекта Московский) компания достраивает 2-этажный торговый центр площадью 9 тыс. кв. метров, его открытие намечено также на текущий год. В Рудничном районе, в микрорайоне «Серебряный Бор», также планируется небольшой ТЦ районного масштаба. Как сообщалось ранее, площадь объекта составит 6,2 тыс. кв. метров, из них полезная площадь – 4,8 тыс. кв. метров. В трёхэтажном здании, помимо продуктового ритейла, планируются аптека, магазины электроники и одежды, кафе, кинотеатр с тремя кинозалами (первый кинотеатр в этом районе) и игровая зона для детей. По словам генерального директора компании «Програнд» Евгения Мордовина, строительство ТЦ в «Серебряном Бору» временно приостановлено и будет продолжено после того, как пул арендаторов будет сформирован хотя бы на две трети. Ранее сообщалось, что ввод объекта в эксплуатацию инвестор планировал на август 2016 года. «Ситуация на рынке аренды плохая, прогнозы делать трудно, – добавляет Евгений Мордовин. – Арендные ставки упали за год как минимум на 20%, количество пустующих торговых площадей растёт. За год стоимость реализации проекта выросла на 15% за счёт некоторых строительных и отделочных материалов. Но в целом экономика проекта хорошая, единственная проблема – поиск инвесторов и арендаторов». Отметим, в двух последних случаях (торговые центры в микрорайонах 15А и «Серебряный Бор») речь идёт о строительстве коммерческой недвижимости в новых активно развивающихся районах, где ещё недостаточно торговых площадей. Немало новых площадок для строительства коммерческих объектов в запасе у кемеровского девелопера «Кузбасс Капитал Инвест». Как сообщалось ранее, компания планирует строительство торговых центров в разных городах области: в Кемерове по улице Баумана, в Белове в 5-6 микрорайоне и в Новоильинском районе Новокузнецка, на проспекте Запсибовцев. Кроме того, в Новокузнецке «Кузбасс Капитал Инвест» планировала строительство торгово-офисного центра на пересечении улицы Тольятти и проспекта Дружбы, а также мебельного гипермаркета на улице Строителей. Пока, как сообщили «А.-П.» в компании, проекты не реализуются. Не приступила к строительству своего торгово-офисного центра «RED Box» и кемеровская «Единая строительная компания». Как сообщал ранее генеральный директор компании Сергей Кадочников, проектная документация уже готова, получено разрешение на строительство, есть условия техприсоединения всех необходимых коммуникаций. Начало строительства здания общей площадью 3,1 тыс. кв. метров по адресу улица Космическая, 61 (между жилыми домами №28 и №24) было намечено на осень 2015 года, завершение – на декабрь 2016 года, но инвесторов для реализации проекта «Единая строительная компания» пока не нашла. От прогнозов в условиях, когда ситуация может кардинально поменяться в любой момент, участники рынка воздерживаются, отмечая, что на рынке торговой недвижимости всё будет зависеть от восстановления платежеспособного спроса, а тот в свою очередь – от восстановления экономики в целом. Андрей Клепиков предполагает, что рост инвестиционной активности на рынке начнётся после 2016 года, добавляя, что «точечный спрос на индивидуальные и интересные проекты будет всегда. Так что сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость также результативны, если подойти к этому вопросу профессионально». Ксения Сидорова
|
Деловые новости[19 апреля] Поступления налога на прибыль в областной бюджет в первом квартале сократились на 60%
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
