Минувший год очередной раз показал высокий потенциал ипотечного кредитования в России. В 2007 году объемы ипотеки в стране удвоились по сравнению с 2006 годом и достигли 10 млрд. долларов.  В текущем году эксперты прогнозируют увеличение ещё на 7 млрд. долларов.  По оценке руководителя кредитно-кассового офиса «Городской Ипотечный Банк» в Кемерове Вячеслава Разумова, в Кузбассе по итогам прошлого года рынок  ипотеки вырос на 15-17%. И это на фоне ипотечного кризиса в США, который привёл к увеличению стоимости заимствований на внешних рынках и, как следствие,  – к ужесточению политики кредитования у ряда банков («Авант-ПАРТНЕР» писал об этом в №6). В этих условиях значительно повышается значимость ликвидности объекта ипотеки. Поэтому логично переключение внимания банков на рынок первичной недвижимости.

Привлекательность первичного рынка недвижимости обеспечивается целым рядом факторов как для покупателя, так и для банка, кредитующего покупку. Прежде всего, это гарантированно высокая степень ликвидности залога, подкреплённая современными технологиями строительства и более удобной планировкой жилья, и очевидная юридическая «чистота» квартиры. Более того, стоимость «нового» квадратного метра часто сопоставима с ценой на вторичном рынке, но на начальных этапах строительства бывает ниже.

Кроме того, позиции первичного жилья укрепляет растущая надёжность строительной индустрии в целом. Строительный рынок уже устоялся, большинство его игроков хорошо себя зарекомендовали, исполняя свои обязательства по срокам и качеству строительства объектов. Тем более это значимо на фоне того, что вторичный рынок всё менее подходит под требования банков. По оценке Владислава Разумова, в настоящее время около 10% вторичного рынка недвижимости столицы Кузбасса не удовлетворяют ипотечным требованиям. А наметившаяся тенденция к удлинению сроков кредитования всё более остро ставит вопрос о качестве залога на всём периоде обслуживания кредита для банка и по окончании выплат – для заёмщика.

Особенно актуально развитие первичной ипотеки на фоне развернувшегося в России и в Кузбассе строительного бума. Правда, эксперты утверждают, что для развития рынка важны не столько наращивание объёмов строительства и упрощение кредитных механизмов. «О цивилизованном рынке недвижимости можно будет говорить тогда, когда действительно будет построено жильё разное: дорогое, дешёвое, разных планировок и цен, – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Рикон-Панацея» Наталья Корчуганова. – Важно место: на сегодняшний день строительство в основном ведётся на окраинах, но многие не хотят там жить по разным причинам: инфраструктура не развита, далеко от центра города. Между тем, в Кемерове много «деревень в городе», на которых можно развивать строительство. Например, деревня Красная. Улицы Сибиряков-Гвардейцев, Заречная, Раздолье тоже застроены частным сектором. Конечно, многое зависит от стоимости строительства на этих земельных участках: нужно снести дома, переселить людей. Однако в ветхих домах по улицам Рукавишникова, Черняховского, Чкалова в домах всего по 8 квартир, и переселить людей нетрудно». 

Банкиры говорят о всё возрастающем интересе клиентов к первичному жилью, застройщики – о желании покупателей приобрести квартиру по ипотеке. Справедливости ради стоит отметить, что темпы удорожания жилья в последние годы сделали ипотеку чуть ли не единственной возможностью приобрести квартиру для большинства людей. Особенно это актуально для крупных городов. По информации Натальи Корчугановой, только в январе 2008 года, хотя этот месяц традиционно характеризуется низкой активностью, цены как на вторичном, так и на первичном рынке жилья выросли на 5-7%, по итогам 2008 года можно прогнозировать рост цен ещё на 50%.

Однако целевая аудитория ипотеки шире. «Сегодня наблюдается тенденция оформления ипотеки людьми, которые имеют достаточно средств для покупки квартиры за наличный расчёт, – рассказывает Андрей Кравченко, исполнительный директор строительной компании «Арт-Акцент». – А деньги они вкладывают в бизнес с высокой доходностью. Около 80% наших квартир реализуется через кредитные схемы». По оценке Натальи Корчугановой, доля первичной ипотеки на рынке по итогам 2007 года составила около 30%.

Всё это, казалось бы, делает «первичку» наиболее перспективным объектом для развития ипотеки. Однако очевидно, что покупка жилья на стадии его строительства с незарегистрированным правом собственности (это и есть с юридической точки зрения первичный рынок недвижимости) – это дополнительные риски, которые банк компенсирует повышением процентной ставки.

Для ликвидации данных рисков и активизации ипотеки на первичном рынке, как это происходит во всём мире, был принят Закон «Об участии в долевом строительстве...» (ФЗ №14). Данный закон защищает дольщика от разных неприятных сюрпризов. Сам договор проходит процедуру государственной регистрации, в нём подробно прописаны все параметры несуществующей пока квартиры, включая её площадь, стоимость 1 кв. метра и даже номер. Закон предусматривает также ответственность застройщика за срыв сроков строительства, а доля в строящемся доме является полноценным активом, который можно продать или заложить в банк. «Если все документы застройщиком получены, ипотека первичного жилья – самое приоритетное направление, так как рынок долевого строительства очень перспективен», – соглашается  Елена Светличная, директор операционного офиса банка «КЕДР». Многие банки, отмечая повышенный интерес клиентов именно к приобретению квартир на первичном рынке, говорят о своей заинтересованности. Но на практике реализуют это направление пока немногие. И объясняют это и банкиры, и застройщики тем, что реальная польза от этого закона пока невелика. «Высока доля риска, требуется тщательная проверка компании-застройщика, поскольку очень многие из них не отвечают банковским требованиям, – объясняет Владислав Разумов. – У застройщиков часто бывают проблемы с вводом в эксплуатацию жилых объектов. Очень долго оформляется разрешение на землю. Многие объекты уже фактически построены, люди приобрели квартиры, но дом официально не принят государственной комиссией, не введён в эксплуатацию. Много проблем с оформлением земельных участков и коммуникациями. Законодательство негибкое, а от него напрямую зависит взаимоотношение банков с застройщиками».

Косность банков отмечает и Ринат Маньянов, директор агентства недвижимости «Жилфонд». По его оценке, в Москве, где располагаются головные офисы большинства присутствующих в регионе банков, все вопросы решаются проще, в то время как в провинции банки ведут себя крайне консервативно, хотя здесь риски мошенничества ниже, чем в столице. «Однако ипотека первичного жилья неизбежно будет развиваться, и банки просто вынуждены будут работать по такой схеме в связи с обостряющейся конкуренцией на рынке. У них просто не будет другого выхода».

Как объясняют сами строители, различные экспертизы и согласования проекта длятся не один месяц. Для оформления права собственности в юстиции необходим договор аренды на земельный участок, договор субаренды здесь не подходит. Если ранее можно было проводить подготовительные работы ещё на этапе согласований, то теперь это запрещено. Между тем, ждать возможности начать стройку год-полтора, до момента завершения оформления всех документов, компании позволить себе не могут и начинают строительство «на свой страх и риск». Это и закрывает для них возможность привлечения средств дольщиков «на этапе котлована». Как результат – приходится финансировать объект из собственных или заёмных средств. В последнем случае к издержкам добавляется необходимость оплачивать проценты по кредиту. Поэтому строители заинтересованы в привлечении средств дольщиков.

Как ни странно, оценки готовности строительного рынка к работе в рамках ФЗ-214 разнятся. Так, Вячеслав Разумов говорит о «двух-трёх строительных компаниях», Елена Светличная – о «восьми основных застройщиках, с которыми сотрудничают банки». Эксперты называют среди таких компаний «Кемеровогражданстрой», «Глобал», «КузбассИнвестСтрой», «Цементспецстрой», РСУ №10, «Жилищник-2», «СДС-Финанс». По мнению Андрея Кравченко, неоднозначность оценок объясняется тем, что на разных объектах у компаний по-разному может обстоять ситуация с оформлением документов.

Помимо привлечения средств для строительства, не менее актуален для застройщиков и вопрос продажи построенных квартир. Очевидно, что ипотека значительно расширяет круг потенциальных покупателей, а с увеличением спроса на жильё увеличивается и скорость его реализации. Как отмечает Андрей Кравченко, конкуренция в строительном бизнесе высока, поэтому компании заинтересованы в том, чтобы не «замораживать» квартиры, а реализовывать их поскорее, получая средства для новых проектов. Поэтому строительные компании находят собственные пути обойти закон: на рынке распространены так называемые «серые» схемы, которые не обеспечивают потребителю «законных» гарантий. Наиболее распространены вексельная схема и заключение предварительного договора купли-продажи. В первом случае клиенту в обмен на деньги вручается вексель на сумму стоимости квартиры, который застройщик обязуется погасить по окончании строительства, передав квартиру в собственность. Во втором случае строительная компания заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи, согласно которому застройщик после окончания строительства обязуется оформить на покупателя право собственности на квартиру с определёнными параметрами (прописывается площадь, количество комнат и т. д.). Хотя вексель и является долговым обязательством, его держатель лишён гарантии того, что по окончании срока его обращения застройщик погасит вексель именно квартирой, а не деньгами. Хотя использование «серых» схем и не говорит о том, что застройщик намерен мошенничать, решаться на такие сделки стоит только с компаниями, хорошо зарекомендовавшими себя на рынке.

Интересно, что несмотря на стремление как можно скорее реализовать построенное жильё, большинство строительных компаний не обращаются к риэлтерам. Они  предпочитают ограничиться собственным отделом продаж, аргументируя это экономией на услугах посредника, а также – лучшим знанием особенностей своих квартир, использованных технологий строительства и материалов. Риэлтеры считают это большой ошибкой. «Передав функцию продаж риэлтерам, строительная компания может сэкономить на рекламе, зарплате персоналу отдела продаж, – рассуждает Ринат Маньянов. – В практике риэлтеров много случаев, когда удаётся убедить покупателя приобрести квартиру большую по площади, чем он планировал изначально. Имея возможность предлагать объекты первичного рынка, риэлтеры могли бы переориентировать на них часть покупателей, изначально настроенных на покупку «вторички».