В Кемерове в ближайшие годы впервые может быть реализован проект жилищной застройки на площадке бывшего промышленного предприятия. На месте завода «Химволокно» в Кемерове планируется строительство крупного жилого комплекса, торгово-развлекательного и делового центров. Владельцы ООО «Химволокно Амтел Кузбасс», власти Кемерова и Кемеровской области заключили соглашение о реализации этого проекта в 2008-2013 гг. Однако местные эксперты сомневаются в том, что жилье в этом районе будет иметь успех на рынке.

В середине прошлого года собственники «Химволокна» решили остановить основное производство из-за нерентабельности. Николай Калинин, и.о. гендиректора ООО «Химволокно Амтел Кузбасс» объяснил это тем, что спрос на производимый предприятием капроновый шинный корд невысок, а конкуренция из-за китайского импорта очень высока. Когда в прошлом году резко выросли цены на капролактам, основное сырье для производства химволокон, предприятие стало в два раза убыточнее, чем в 2006 году. «За 8 месяцев прошлого года мы получили более 100 млн. рублей убытков, против 50 млн. рублей за весь 2006 год», – отметил Николай Калинин.

В итоге, с сентября производство на заводе было остановлено, большая часть работников (их было 1650) была уволена на условиях выплаты компенсации. Сейчас в ООО осталось 300 человек для поддержания в рабочем состоянии недвижимости, сданной в аренду, инженерных коммуникаций и котельной, которая поставляет пар и тепло как в помещения «Химволокна», так и на соседние предприятия.

Собственники «Химволокна» начали искать варианты дальнейшего развития площадки предприятия. По мнению Александра Золотых, председателя совета директоров ООО «Химволокно Амтел Кузбасс», такой исход был ясен еще пять лет тому назад – запущенное почти сорок лет назад предприятие и все его основные фонды сильно устарели и стали неконкурентоспособны. Причем, не только в производстве химволокон. Ничем закончились попытки привлечь на промплощадку и в освободившиеся цеха «Химволокна» других производителей.

Николай Калинин пояснил, что девелопмент был выбран из трех возможных сценариев. Первые два – развитие существующего или нового производства или создание логистических мощностей – были признаны неприемлемыми из-за длительных сроков окупаемости и риска, что не окупятся вообще. «Так уж сложилось сегодня, завтра может быть иначе, что производственные проекты окупаются дольше, чем строительство жилья и коммерческой недвижимости».

В конце прошлого года «Химволокно Амтел Кузбасс», ООО «Автогрот», администрации Кемерова и Кемеровской области подписали соглашение, которое предусматривает застройку площадки предприятия. Не исключено, что для реализации проекта будут привлечены партнеры-инвесторы, крупные девелоперские компании. Как уже сообщал «Авант-ПАРТНЕР» (см. № 6 за 2008 год) интерес к кемеровской застройке проявила московская Advantage Group, строящая крупную коммерческую недвижимость в Новосибирске, Астрахани и других городах. Впрочем, как пояснил Александр Золотых, необязательно договор будет заключен именно с ней, ведутся переговоры и с другими потенциальными партнерами.

Поддержка властей города и области предусматривает, что «в соответствии с законом предусмотренной процедурой будет изменен градостроительный план Кемерова». Сейчас по плану эта часть города относится к промзоне, и жилищное строительство в ней не допускается. Впрочем, первый заместитель губернатора Кузбасса  Валентин Мазикин, не видит особых проблем с пересмотром градостроительного плана города. По факту район уже несколько лет осваивается коммерческой застройкой. Три года назад здесь был построен первый в Сибири мебельный гипермаркет «Панорама», инвесткомпания «Интеллект-Капитал» построила на базе бывшего заводоуправления ОАО «Ортон» (соседний с «Химволокном» комбинат шелковых тканей) бизнес-центр «Сити Плаза», ритейлер ЗАО «Система Чибис» – в одном из бывших корпусов «Химволокна» – логистический центр. Сравнительно недалеко, на расстоянии 250-300 метров от площадки «Химволокна» располагается и старая жилая застройка Кемерова. Валентин Мазикин не видит ничего страшного и в том, что будущая жилая застройка будет соседствовать с промпредприятиями. По его словам, в любом случае при строительстве жилья будут соблюдаться санитарные нормы.

В этом году «Химволокно Амтел Кузбасс», как оператор своей производственной площадки, планирует подготовить проект ликвидации производственного комплекса и начать эту ликвидацию. Одновременно будет подготовлен проект застройки. Хотя, по данным департамента промышленности областной администрации, на территории завода уже началась утилизация вредных веществ. В частности, уже утилизирован аммиак, который содержался в установках холодильно-компрессорной станции и представлял опасность в том случае, если по какой-то причине он попал бы в воздух. Соответствующие документы направлены на утверждение в Ростехнадзор. 

Предварительно подготовленная концепция застройки предполагает, что район будет застроен 9-10-этажными жилыми домами общей площадью 300 тыс. кв. метров и необходимой социальной инфраструктурой (школами, детсадами и пр.). Кроме того, будут построены торгово-развлекательный центр площадью 100 тыс. кв. метров и деловой центр 5,6 тыс. кв. метров. Все расходы, включая ликвидацию производственного комплекса «Химволокна», оцениваются в 9 млрд. рублей. Николай Калинин заверил, что все необходимые оценки рынка жилой и коммерческой недвижимости в Кемерове, которые подтвердили, что проект будет успешным, уже проведены.

Наталья Корчуганова, руководитель агентства недвижимости «Рикон-Панацея», выразила сомнение в точности оценок рынка, на которых основан этот проект. По ее мнению, новое жилье в этом районе Кемерова будет мало востребовано. Что касается коммерческой недвижимости, то по ней нужна дополнительная оценка. Она отметила, что в городе есть и другие крупные проекты комплексной застройки, расположенные в более удачных местах, но пока она не может о них говорить. Вице-президент Ассоциации строительных организаций «Промстрой» Олег Козырев отказался подробно комментировать планы «Химволокна Амтел Кузбасс», поскольку не знаком с проектом в деталях. По его мнению, это место в Кемерове возможно и подойдет под жилищное строительство, «когда другие места закончатся».