Последние два года на строительном рынке Кузбасса знаменательны не только высокими темпами возведения нового жилья и торговых комплексов.  В 2006-2007-ом в области появились первые современные  бизнес-центры. А к началу года текущего практически все крупные девелоперские компании региона  заявили о планах по строительству офисной недвижимости. Некоторые из них уже реально начали осваивать площадки. Эксперты полагают, что в ближайшие годы в Кузбассе,  прежде всего в Кемерове и Новокузнецке, будет настоящий бум коммерческой застройки.

Объекты коммерческой недвижимости в Кемерове на самом деле строились даже в «тяжелые» 90-е годы прошлого века. Олег Козырев, вице-президент АСО «Промстрой» отмечает, что именно тогда компания построила Диагностический центр, офисное здание на проспекте Октябрьском. Затем были сданы бизнес-центры «Созвездие» на ул. Островского, «Октябрьский» на пр. Октябрьский. Но уже в 2000-х годах в Кемерове, где «Промстрой» стал если не единственным, то определяющим игроком на строительном рынке, казалось, что компания сменила приоритеты. Помимо активного строительства жилья «Промстрой» в 2002 году приступает к возведению торговых объектов. В 2004 году открылся торгово-развлекательный комплекс (ТРК) «Променад-1» (17 тыс. кв.м.), через год был сдан ТРК «Променад-2». Впрочем, по словам Олега Козырева, нельзя говорить о смене ориентиров компании: «АСО «Промстрой» в последние годы ежегодно строит около 10 тыс. кв. м офисных помещений и 10 тыс. кв.м. торговых площадей».

Но такого количества новых площадей на рынке было явно не достаточно. Во-первых, кроме «Промстроя», действительно, мало кто предлагал новые объекты. Во-вторых, сами эти помещения были расположены преимущественно на первых этажах жилых комплексов, которые строила компания. Площади здесь небольшие, расходились они довольно быстро. И очередь из владельцев магазинов или парикмахерских, которые хотели «сменить прописку», в Кемерове становилась только длиннее. «Еще несколько лет назад, когда мы зашли на рынок для профессионального анализа, анализировать было нечего. В основном была  рухлядь, которую надо было переделывать под офисы», – описывает тогдашнюю ситуацию Ирина Федченко, директор консалтинговой компании «Бизнес-Аналитик Групп». Года два назад ситуация начала серьезно меняться, застройщики решили ответить на повышенный спрос на офисную недвижимость. Причин такого поворота несколько. До Кузбасса докатилась волна интереса федерального бизнеса: банков, страховых, торговых компаний. То есть,  к местным желающим сменить старый офис на новый прибавились еще и структуры, которым нужно было открыть свое представительство или филиал в Кемерове, и, естественно, не в старых приспособленных помещениях. Да и местных претендентов на офисы тоже становилось все больше, в основном за счет малого и среднего бизнеса, которому уже становилось тесно в переделанных квартирах на первых этажах жилых домов либо в нескольких кабинетах бывших НИИ или административных корпусов заводов. Наконец, сами строители, отладив свою работу на более интересном  с точки зрения окупаемости вложений и прибыльности «жилом секторе», уже особо не рисковали, вступая на рынок коммерческой недвижимости, где проекты окупаются дольше: если в жилищном строительстве объект может окупиться за 2-3 года, то в коммерческом – за 5-7 лет.

«Сейчас на открытом рынке коммерческой недвижимости мы фиксируем предложение ориентировочно в 2-2,5 раза превышающие показатели  полутора-двухлетней давности», – говорит Ирина Федченко. С одной стороны, по ее мнению, это спровоцировано выставлением на продажу  большого количества объектов муниципального имущества. С другой стороны  наблюдается активизация строительства торговых центров, площади которых сдаются в аренду. То же самое происходит и с рынком административных и офисных зданий. С той лишь разницей, что основное строительство здесь еще впереди.

Несмотря на то, что в Кемерове «Промстрой» регулярно предлагал бизнесу новые площади, настоящий «прорыв» к новым офисам начался с Новокузнецка.  В октябре 2006 года ООО УК «Рент бизнес групп» (компания группы «Южкузбасстрой») запустила первый в городе новый бизнес-центр «Форум» класса «В» общей площадью около 7 тыс. кв. метров. По словам генерального директора компании Светланы Матвиюк, как и в Кемерове, в «южной столице» Кузбасса «весь малый и средний бизнес «проживал» в приспосабливаемых помещениях, как  правило, бывших НИИ и крупных контор и в измененных под офисы квартирах». Такая ситуация и подвигла «Южкузбассстрой» на специальный проект в сфере офисной недвижимости. Летом прошлого года компания запустила еще один бизнес-центр «Сити» общей площадью около 32 тыс. кв. метров. Он стал первым в Кузбассе центром класса «А». Сама же «Рент бизнес групп» превратилась в крупнейшего игрока на рынке офисной недвижимости города. И бизнес этот уже сейчас можно назвать вполне успешным. «После реализации «Южкузбассстроем» первой части большого проекта по созданию офисной недвижимости нового поколения, активное заселение площадей обоих центров доказало, что путь выбран правильно», – говорит Светлана Матвиюк. Хороший спрос на недвижимость высокого класса глава «Рент бизнес групп» объясняет меняющимися приоритетами потенциальных арендаторов: «Если до недавнего времени людей, арендовавших офисы, интересовал главным образом вопрос цены за квадратный метр, так как качество офисной недвижимости было примерно одинаковым и очень посредственным, то теперь, благодаря появлению «Сити» и «Форума», наконец-то, можно говорить о соотношении «цена – качество». В результате многие фирмы, и не только крупные, начинают понимать, что экономить на аренде, сидя на задворках, менее выгодно, чем заявить о своей успешности, въехав в лучший бизнес-центр Кузбасса».

Можно, конечно, спорить о классности «Сити». Ирина Федченко замечает, что «москвичи и питерцы, приезжающие в Новокузнецк, говорят, что это не класс «А», который отличает очень крупные площади, VIP-офисы с очень дорогой отделкой. Тем не менее, на сегодня по региональным меркам, это, действительно, самый высокий уровень: «Там удобно, хорошо и красиво. И лучшего в Кузбассе нет».  В целом же проект «Южкузбассстроя» Ирина Федченко считает грамотно выстроенным: «Компания быстро стартовала, сделала хорошие конъюнктурные объекты. Здесь работают на федеральном уровне, смотрят стандарты. Система управления построена профессионально».

В Кемерове первыми крупными бизнес-центрами ответили Новокузнецку не строители-профессионалы.  Но они пока прибавили офисных помещений на рынке только в виде реконструированных зданий. Купив с открытых торгов в 2006 году административное 9-этажное здание ОАО «Ортон» финансовая компания «Интеллект Капитал», начала реконструкцию объекта под бизнес-центр «Сити-плаза» Несмотря на то, что здание расположено не в центральной части города, по данным  исполнительного директора компании Павла Тарасова, открывшийся осенью «Сити-Плаза» практически заселен. Часть помещений была продана, часть – сдана в аренду. Заинтересовались центром компании, которые не работают с «потоками клиентов»: охранные агентства, представительства крупных компаний. «Им не нужно «центральное» месторасположение.       А, имея офис в «Сити-Плаза», они выигрывают на арендных ставках, которые здесь ниже,  чем в центре города», – поясняет Павел Тарасов.

Еще один объект на рынок предложило  ООО «Кузбасс Капитал Инвест», которое управляет недвижимостью группы компаний «Чибис».  Но деловой центр «Мир» на пр. Ленина, по словам коммерческого директора компании Руслана Чернова, только частично арендован сторонними структурами. В числе заметных проектов в сфере офисной недвижимости в Кемерове комплексы «Кристалл» и «Континент». Только-только начал заселяться новый центр на территории «Токема». Но серьезно ситуацию на рынке они не изменили. Кемеровские брокеры отмечают, что в городе по-прежнему не хватает как больших, так и малых офисных площадей.

Удовлетворять этот спрос намерены практически все строительные компании Кемерова. Как замечает начальник отдела маркетинга и продаж  ООО «КГС-Недвижимость» холдинга «Кемеровогражданстрой» Ольга Жданова, сейчас любая приличная компания на рынке имеет планы по строительству бизнес-центров: «Пришло время, есть серьезный спрос».  По оценкам «Промстроя», Кемерово и Кузбасс в целом нуждаются в офисной недвижимости класса «В» и «В+». И компания, скорее всего, станет первой, кто запустит такой объект. Она уже начала строительство 10-этажного бизнес-центра «Маяк-плаза» класса «В+» общей площадью 10 тыс. кв. метров  на пр. Октябрьском за зданием банка «Уралсиб». По словам Олега Козырева, объект, стоимость которого оценивается в 50 млн. рублей, будет сдан в 2010 году. А «Кемеровогражданстрой» пока только выбирает площадку и оценивает возможность строительства офисного центра класса «А». Такая же классность объекта заложена в планах «Интеллект Капитала» в проекте строительства шестиэтажного центра «Олимпик-Плаза» на ул. Рукавишникова  площадью около 5 тыс. кв. метров. Пока публично не обнародованы планы самарского ООО «Квадро-Холдинг», которое в прошлом году по итогам торгов получило право аренды на площадку под бывшим вещевым рынком на пр. Октябрьский.  Но по условиям аукциона здесь помимо торговых объектов должен быть деловой центр. Офисные помещения могут быть предусмотрены и в гостиничном комплексе, который московское ООО «М-Дилер» должно построить на свободной площадке на площади Кирова (торги на право аренды этого участка компания выиграла весной минувшего года).

Самым амбициозным проектом в Кемерове сейчас являются планы красноярской Ассоциации «АЛПИ» по строительству небоскреба  возле торгово-развлекательного комплекса «Лапландия». Вице-президент «АЛПИ» Андрей Граванов на днях заявил, что в течение этого года  должен быть составлен акт выбора земельного участка и проведена экспертиза проекта. В одной «свечке» небоскреба в форме буква «А» запланирован жилой 65-этажный комплекс, во второй – деловой 56-этажный центр. Несмотря на то, что областные и городские власти еще осенью прошлого года поддержали этот проект и обещали преференции в его реализации, в городе не утихают споры относительно реалистичности подобного строительства. Девелоперы, эксперты, архитекторы в большинстве своем говорят о том, что город не готов принять «высоту» (об этом подробнее см. рубрику «Авант-СЦЕНА»). Причем только отчасти такое мнение можно расценить как субъективную оценку. Показательно, что ни в одной компании, заявившей о своих планах по строительству офисной недвижимости, не корректируют их после объявления «высотного» проекта. Серьезной же проблемой девелоперы и инвесторы называют другие проблемы. В первую очередь это сроки согласования проектов. К примеру, документация по «Олимпик-Плаза» проходит согласования уже не один год. Вторая проблема – это наличие коммуникаций на площадках под офисную застройку. Отсутствие инженерных сетей, говорит Ольга Жданова, не только повышает стоимость проекта, но и увеличивает сроки их реализации. О другом аспекте депелоперы говорят неохотно. Кузбасс в целом, и Кемерово в частности, интересует не только возможных арендаторов будущих офисов, но и иногородних застройщиков. И это уже подтвердили итоги торгов по площадкам на площади Кирова и на пр. Октябрьский. По данным Ирины Федченко, есть еще несколько объектов, куда намерены прийти крупные федеральные девелоперы с мощными финансовыми ресурсами и новыми технологиями. Так что не исключено, что в ближайшие год-два на растущем рынке офисной недвижимости Кузбасса начнется передел сфер влияния.

Олег Козырев, соглашаясь с тем, что приход иногородних игроков на кемеровский рынок вполне возможен, считает, что он «не  будет массовым, так как  Кемерово стабилен по населению (нет большого прироста), достаточно компактен, и по настоящему удобных мест для размещения коммерческой недвижимости крайне мало». Но если такой приход состоится, то доли рынка, конечно, будут перераспределены, отмечает вице-президент АСО «Промстрой».

Сохранят свои позиции, или, как минимум, не сильно потеряют в таком случае те компании, которые уже сегодня начинают офисное строительство по федеральным стандартам.  А также те, кто быстрее остальных оценит ситуацию в других кузбасских городах, где в секторе коммерческой недвижимости развивается пока только строительство торговых центров. Еще одним сегментом для приложения сил кузбасских девелоперов могут стать логистические объекты. Некоторые компании, кстати, уже обратили внимание на этот рынок. Логистические центры в Новокузнецке (4 тыс. кв. метров) и в Кемерове (12 тыс. кв. метров) строит «Кузбасс Капитал Инвест». В этом году такой крупный центр (около 25 тыс. кв. метров) может быть запущен ООО «СибирьИнвестХолдинг» для компании «Стройкомплект-КМ».

Подробнее об основных тенденциях и перспективах развития рынка коммерческой недвижимости в Кузбассе см. в ближайшем номере «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг».