Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[28 января] Десять полезных функций для кузбассовцев в одном приложении
[28 января] МегаФон подготовил сеть в Сибири к запуску 5G
[27 января] В 2021 году компания АО «Стройсервис» выплатила 19 млрд налогов и направила 900 млн рублей на социальные программы поддержки трудящихся и благотворительные проекты
[24 января] Хобби кемеровчан: инсайтами делится «Идентичный Кемерово»
[20 января] Кермен Манджиева стала председателем жюри премии «Серебряный Лучник» – Сибирь


 
 

Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


наш опрос

Сколько автомобилей в вашей семье?





результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 14 от 05.08.2014

Застроить Кузбасс

Несмотря на кризисные явления в экономике региона, очередной профессиональный праздник строители Кузбасса встречают приростом ввода жилья. За последний год застройщики закончили «замороженные» прежде объекты и приступили к новым площадкам. Другое дело, что резерв площадок точечной застройки в Кемерове, например, практически исчерпан, а на развитие целых микрорайонов ресурсов хватает не у всех.
 
Ввод стабилен
По информации Кемеровостата, за 6 месяцев 2014 года в Кемеровской области введено 424,8 тыс. кв. метров жилья, что на 3,6% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Так, по итогам июня строители региона сдали жилья почти на треть больше, чем в прошлом году.
Не отстаёт от строительства и индустрия производства стройматериалов: по данным статистики, по итогам первого полугодия в Кузбассе произведено цемента на 10,9% больше, чем за 6 месяцев 2013 года. Небольшое снижение (на 1,8%) показывает производство кирпича – с января по июнь произведено 33,1 млн штук условных кирпичей. Зато на 17,3% выросло производство конструкций и деталей из сборного железобетона – до 163 тыс. кв. метров.
По информации сертифицированного аналитика рынка недвижимости Галины Зыряновой, почти половина всех новостроек в Кемерове (49%) возводятся по монолитной технологии домостроения, 22% – по каркасной, 20% рынка приходится на панельное домостроение и всего 9% – на кирпичное.
 
Стройка продолжается
Как рассказал «Авант-ПАРТНЕРу» начальник департамента строительства администрации Кемеровской области Александр Шнитко, на сегодняшний день многоэтажное строительство в регионе ведётся на 23 площадках, малоэтажное – на 12 площадках.
Так, в Кемерове идёт застройка микрорайона № 15А в Центральном районе, его проектная мощность – 300 тыс. кв. метров жилья, из них в 2014 году к вводу планируется 33 тыс. кв. метров. Проектная мощностью микрорайона №68 в Ленинском районе – 120 тыс. кв. метров, в 2014 году к вводу планируется 9,3 тыс. кв. метров жилья. Началось освоение земельного участка восточного планировочного района в Ленинском районе Кемерова, проектная мощность его первой очереди, микрорайона №64, – 480 тыс. кв. метров.
Новокузнецк также осваивает новые территории: микрорайон  №47А в Центральном районе с вводом в 2014 году 23 тыс. кв. метров жилья, микрорайон №68 в Центральном районе и микрорайон №24 в Новоильинском районе с вводом в 2014 году 54,5 тыс. кв. метров жилья.
В Белово застраиваются микрорайоны №3 и «Солнечный», где предоставлено жилье для семей, пострадавших в результате произошедшего в июне 2013 года землетрясения.
В Анжеро-Судженске идет освоение Восточного жилого района, в Ленинск-Кузнецком – квартала «Профсоюзный».
Самым крупным среди малоэтажного строительства по-прежнему остаётся проект застройки города-спутника Кемерова, Лесной поляны. Также в Кемерове началось малоэтажное строительство в жилом районе «Кедровский» общей проектной мощностью 9,4 тыс. кв. метров жилья, из них в 2014 году к вводу планируются 1,8 тыс. кв. метров (18 коттеджей) для многодетных семей.
На территории Кемеровского района идёт застройка в деревне Сухово коттеджного посёлка «Европейские провинции», также ведётся застройка коттеджного посёлка «Губернская усадьба» в деревне Пугачи.
В Юрге продолжается строительство микрорайона малоэтажной застройки, получившего название «Солнечный-2».
Говоря о предпосылках для дальнейшего развития малоэтажного строительства, Александр Шнитко отмечает, что в соответствии с утвержденной «Схемой территориального планирования Кемеровской области» доля малоэтажной застройки в крупнейших городских округах региона, Кемерове и Новокузнецке, запланирована на уровне 30% от общего объёма вводимого жилья. В других городах и городских поселениях этот показатель должен приблизиться к 80%, а в сельской местности малоэтажное строительство должно стать доминирующим видом жилищного строительства.
Важными предпосылками для развития комплексного малоэтажного строительства является наличие значительного объема земельного фонда, пригодного под малоэтажную застройку. «Специалистами департамента строительства 4 года назад была разработана карта-схема перспективных площадок для комплексной малоэтажной застройки  в Кузбассе, – напоминает Александр Шнитко. – Схема включает в себя более 35 площадок практически во всех городах и районах области с мощностью более 700 тыс. кв. метров малоэтажного жилья. Это участки с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, расположенные в пределах границ населенных пунктов или в непосредственной близости от них, что в значительной степени упрощает решение вопросов, связанных с обеспечением их инженерной и социальной инфраструктурой. Формирование дополнительных территорий в муниципалитетах продолжается, разрабатываются проекты планировок. Только в Новокузнецком муниципальном районе, дополнительно к существующим ранее, утверждена документация на 6 площадок мощностью 200 тыс. кв. метров».
 
Деньги подогрели рынок
Очевидно, что высокий спрос сыграл решающую роль в поддержании стабильных темпов развития жилищного строительства. По информации участников рынка, особенно заметное оживление со стороны покупателей наблюдалось в начале года. В некотором роде «сюрпризом» стало возросшее желание людей расплачиваться за квартиры не заёмными банковскими средствами, а наличными деньгами. Отметим, что данная тенденция пошла вразрез с картиной прошлых лет, когда рост доли ипотечных сделок в общем объёме продаж отмечали все участники рынка, даже работающие в высоком (для Кемерова) ценовом сегменте и ориентированные на покупателей с доходом значительно выше среднего – например, компания «Промстрой».
«Платежеспособный спрос заметно рос в феврале, марте, апреле, – рассказывает генеральный директор компании «Програнд» Евгений Мордовин. – Люди приходили, покупали квартиры на этапе строительства, причём по большей части без ипотеки, за наличные. Для нас это было удивительно: из 120 проданных в первом полугодии квартир ипотечных сделок у нас было всего 30-40, то есть около 30%. В прежние годы около 60% продаж у нас было по ипотеке, 40% – за наличный расчёт».
По мнению эксперта, причина роста числа сделок за наличные – резкая девальвация рубля в начале года: люди попросту опасались за свои сбережения и поспешили вложить их в такой надёжный актив, как недвижимость. «Но сейчас рубль стабилизировался, даже отыграл несколько позиций, и люди успокоились, – добавляет Евгений Мордовин. – Спрос сейчас несколько снизился, это подтверждают и наши коллеги по рынку. Но это, вероятно, сезонный фактор: летом люди стараются отложить деньги на отпуск».
Позитивные тенденции отмечают и другие участники рынка. «В этом году в Кемерове много домов введено досрочно, – констатирует главный инженер ООО «Жилищник-2» Александр Бажанов. – Это всё потому, что деньги у покупателей есть. А значит, у застройщиков есть финансирование».
Галина Зырянова также отмечает такой знаменательный факт, как увеличение общего объёма предложения на первичном рынка жилья в первом полугодии на 20%.
 
Рынок небольших квартир
По оценке гендиректора компании «Програнд», по-прежнему продолжают пользоваться спросом квартиры небольшой площади. «Чем меньше, тем квартира ликвиднее, – поясняет Евгений Мордовин. – Поэтому мы не идём в рынок больших квартир, даже корректируем ранее созданные проекты, чтобы уменьшить площади. 75% жилья в новых домах у нас приходится на одно- и двухкомнатные квартиры, 25% – на трёх-четырёхкомнатные, на них тоже есть спрос. Но площадь четырёхкомнатных квартир сейчас – в пределах 100 кв. метров, а не под 200 «квадратов», как строили до кризиса».
«Большинство домов, которые в настоящее время строятся в Кемерове, в принципе не содержат многокомнатных (4-х и более) квартир, – комментирует Галина Зырянова. – А те дома, где они предусмотрены, единичны, и доля таких квартир в них невелика. Большинство возводимого сейчас жилья приходится на классы «комфорт» и «эконом», преимущество при их планировании отдаётся квартирам до трёх комнат. Наибольшим спросом сегодня пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Как следствие, застройщики их предлагают в большем количестве. В целом по итогам 2 квартала 2014 года квартиры в домах бизнес-класса занимают 23% первичного рынка, на квартиры классов «комфорт» и «эконом» приходится большая часть рынка новостроек – 77%. В структуре предложения по районам наибольшая доля принадлежит  Центральному району (31%), на втором месте Лесная поляна (21%), на третьем – Заводский район (20%). В числе главных тенденций 2014 года – смещение застройки с правого берега города на левый. Если раньше половина всех новостроек возводилась в Рудничном районе, то теперь основной объём строительства сосредоточен в Центральном районе Кемерова».
 
Цены и прогнозы
Также эксперты отмечают стабильность цен на рынке. «По итогам 1 полугодия средняя цена предложения 1 кв. метра снизилась только в сегменте бизнес-класса, и то за счёт выхода на рынок четырёх домов в микрорайоне №3 в Лесной поляне, – продолжает Галина Зырянова. – В целом же цены на первичном рынке жилья практически не меняются уже на протяжении нескольких кварталов, что говорит о ценовой стагнации».
«Застройщики работают сегодня с рентабельностью 10%, – комментирует Евгений Мордовин. – Если немного увеличиваются цены на стройматериалы – цены на жильё тоже немного увеличиваются, оснований для резкого скачка цен я не вижу. А вот сценарий снижения цен не исключен. Если проблемы в угольной и металлургической отраслях сохранятся, платежеспособный спрос неизбежно снизится, застройщикам придётся на это реагировать». Прогнозируя развитие ситуации с ценами, Галина Зырянова приводит мнение ведущего аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, высказанное в интервью журналу «Недвижимость. Строительство для всех»: «У нас будет продолжаться стагнационный сценарий, то есть цены почти не будут расти. Объёмы продаж – обороты рынка тоже будут стоять на месте, но и упадка тоже не предвидится, будет небольшой рост на 2-4% в год. Есть вероятность того, что мы перейдем к рецессионному сценарию - медленному падению цен, где-то год-два, и падению или сохранению объёма продаж. Это зависит от влияния на нас мировой политики. Вероятность того, что рынок выздоровеет за эти два с половиной года и пойдет вверх, пока настолько мала, что можно ее в расчет не принимать. Это и в Москве, и почти во всех городах России. При этом прогрессивное социально-экономическое развитие конкретного города может выбить его из этого сценария». 
 
Place, place, place…
В то время как на спрос застройщикам жаловаться не приходится, в полный рост перед ними встала другая проблема: дефицит сформированных площадок под застройку. В Кемерове их ресурс практически исчерпан. Так, в 2005-2006 годах в городе были сформированы 4 крупных микрорайона – №№11, 12, 13, 14, их совокупный ресурс составлял около 1 млн кв. метров жилья, и в последние годы они активно застраивались. С тех пор прошло уже почти 10 лет, и сейчас городу нужно решать вопрос: формировать новые земельные участки, вкладывая значительные инвестиции во внешние инженерные сети, или искать другие пути решения проблемы.
Крупные застройщики, обладающие средствами на строительство инженерной инфраструктуры, планируют целые микрорайоны. У небольших компаний таких возможностей нет. По оценке Александра Бажанова, такая ситуация приводит к концентрации рынка в руках нескольких крупных игроков: «Сегодня по пальцам можно пересчитать тех, у кого есть земля под застройку. Раньше мы совмещали функции подрядчика и заказчика, сами строили дома и продавали их на рынке. Сейчас мы не можем так работать, так как вкладывать в развитие площадок маленькой компании не под силу, на это способны только большие структуры».
По словам Галины Зыряновой, данная ситуация наблюдается уже давно: «На протяжении последних 7-8 лет основную долю рынка в Кемерове делят между собой «Промстрой» и «СДС-Строй». В 2010 году на рынок строительства коммерческого жилья вышел новый игрок, потеснивший прежних лидеров – «Фонд развития жилищного строительства». Выступив застройщиком второй очереди 12 микрорайона Рудничного района, Фонд с каждым годом увеличивал свою долю присутствия на кемеровском рынке, и по итогам 2013 года она составляла уже 20%».
Выход для небольших компаний в условиях жесткого дефицита участков для точечной застройки – работать на подряде у крупных игроков. Однако найти заказчика, по словам Александра Бажанова, тоже не просто: многие крупные строительные компании замыкают в себе практически все функции, яркие примеру тому – СДС, который пошёл по пути создания строительного холдинга, и АСО «Промстрой».
Естественным выходом из ситуации мог бы стать снос микрорайонов ветхой и индивидуальной застройки, которых в Кемерове немало даже в центральных районах города. Но, как показывает практика, решить вопросы выкупа ветхих домиков индивидуально с каждым человеком бывает непросто.
По сведениям участников рынка, когда СДС и «Промстрой» застраивали в Кемерове улицу Соборную и выкупали у собственников их старые дома под снос, цены были разные, но все они были выше рынка.
«Для застройщика покупать дома под снос по цене выше той, по которой он впоследствии может построить и продать на этом месте квартиры – это прямой убыток, – рассказывает Евгений Мордовин. – Снести частный сектор на площади в 5 га, чтобы построить там 50 тыс. кв. метров жилья – это нужно снести как минимум 50-60 домов. Если за каждый этот дом собственники будут просить по 5-6 млн. рублей, в итоге потребуется более 300 млн. рублей только на то, чтобы их расселить. Экономика строительства этого может не выдержать: в результате стоимость 1 кв. метра новой квартиры получится на 6 тыс. рублей выше среднерыночной, а это дорого».
Но город развивается, численность населения растёт, и потому пути решения искать нужно. Причём вариант строительства новых микрорайонов по факту менее выгоден не только и не столько застройщикам, сколько самому городу, ведь, помимо жилья и инженерной инфраструктуры, нужно искать средства на строительство школ, детских садов, автомобильных дорог и зон для пешеходов. Дороги придётся постоянно обслуживать – чистить и ремонтировать. И это при том, что в уже существующих районах вся эта инфраструктура есть, и от необходимости нести расходы на её обслуживания тоже никуда не деться.
По мнению участников рынка, было бы гораздо проще, если бы на уровне муниципалитета или региона был принят комплекс административных мер, позволяющих выкупать жильё под снос по единому регламенту. Так, Евгений Мордовин называет 3 возможных варианта: выкуп по рыночной цене, установленной независимым оценщиком, по цене Минрегионразвития РФ, установленной для Кемеровской области, или же предоставлять собственникам квартиры аналогичной площади в новых домах.
«Если это будет закреплено законодательно, дело пойдёт проще, – уверен гендиректор компании «Програнд». – Когда застройщики выкупают жильё сами, на свой страх и риск – появляются спекулянты, на 40 кв. метрах оказываются вдруг прописанными по 15 человек, и каждый из них требует себе квартиру».
Впрочем, эксперты смотрят в будущее с оптимизмом. «Как только появляется спрос – обязательно появляется и предложение, в рыночной экономике не бывает по-другому, – говорит Александр Бажанов. – И земельные участки тоже появятся, и деньги на строительство инженерных сетей у крупных компаний найдутся».
Ксения Сидорова
Данные (диаграммы) предоставлены Галиной Зыряновой
 

Рубрики:

Деловые новости

[28 января] В декабре долги по зарплате в Кузбассе сократились в 2,6 раза
[27 января] «Сибирский цемент» увеличил производство цемента в 2021 году на 13% - до 5,2 млн тонн
[27 января] «Сибирский цемент» увеличил производство цемента в 2021 году на 13% - до 5,2 млн тонн
[27 января] В Кузбассе продлили противоэпидемические меры
[26 января] Кузбасс получит 80,2 млн рублей на лекарства от коронавируса

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко