|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[19 апреля] Пассажиры московского метро стали реже читать и больше работать
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 3 от 18.02.2014
Почему растут цены на жилье в нашем регионе
По итогам 2013 года средняя цена квадратного метра жилья в Кемеровской области увеличилась на 6,1%. В то же время реальные доходы жителей региона снизились, пусть и ненамного, т.е. покупка недвижимости по-прежнему остаётся недоступной для большинства жителей Кузбасса. Эксперты и участники рынка называют целый комплекс причин, по которым региональный «квадратный метр» упорно не желает дешеветь. Наблюдатели отдельно отмечают: влияние стройматериалов на цену, по которой недвижимость предлагается потребителю, минимально.
Согласно Кемеровостату, цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке за год выросла в области на 6,1% – до 39,814 тыс. рублей. Но это, как говорится, «средняя температура по больнице». Если углубиться в детали, видно, что из всех категорий жилья значительнее всего подорожал элитный сегмент – до 61,428 тыс. рублей за 1 кв. м (на 12,7%). А вот цена на типовую «первичку» растёт не столь драматически – всего на 3,6%, до 39,418 тыс. руб. за 1 кв. м.
В Кемеровостате считают, что эти показатели «соответствует общероссийской динамике». А некоторые эксперты даже находят в происходящем позитивный для потребителя момент. Так, по словам аналитика рынка недвижимости Галины Зыряновой, с учётом прошлогодней инфляции, составившей 6,7%, получается, что жильё не дорожает, а напротив, дешевеет! Справедливость расчётов госорганов в целом подтверждается отраслевыми исследователями – данные Ассоциации строителей России (АСР) не сильно расходятся с официальной статистикой. Как подсчитала АСР, полная стоимость строительства жилых домов массового спроса в Кузбассе на октябрь 2013 г. составляла 38,649 рублей за «квадрат» общей площади (в среднем по стране – 40 тыс. рублей). Покупателям же этот метр предлагался уже за 45,330 рублей (в среднем по стране – 45,8 тыс. рублей). Вот только относительная скромность ценников на жильё вряд ли сильно радует кемеровчан – уж слишком велик разрыв между заработком граждан и стоимостью квартир. Кемеровостат свидетельствует: в регионе средняя зарплата по итогам 11 месяцев прошлого года составила 24,872 тыс. руб. Более того, реальные денежные доходы населения области уменьшились на 0,5%, платить же приходится все больше – доля затрат кузбасовцев на товары и услуги выросла на 10,1% по сравнению с 2012 г. В чём же причина того, что недвижимость хронически недоступна для подавляющего большинства желающих её приобрести? Здесь, по мнению аналитиков, свою роль играет сразу несколько факторов. Во-первых, дороговизна финансирования для всех участников процесса. «Ипотека, как основной двигатель платёжеспособности массового спроса, никак не хочет дешеветь», – констатируют эксперты информационно-аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». К тому же, «не только ипотечный заёмщик переплачивает до 2-3 цен квартиры из-за дорогого кредита, но и при строительстве кредиты застройщикам под 15%-20% годовых за несколько лет строительного цикла повышают себестоимость жилья на 30%-50%, а порой и более».
Во-вторых, множество проблем создает зарегулированность строительной отрасли. Как отмечают в «Индикаторах рынка недвижимости», несмотря на постоянно ведущуюся дискуссию о «необходимости разбюрократизации строительной отрасли, сокращении числа разрешений и согласований» работать участникам рынка «легче не стало». «Все эти обстоятельства подтверждаются одной простой цифрой – объёмы строительства жилья в России последние годы почти не растут и от плановой цифры в 1 квадратный метр на человека в год (порядка 140 млн кв. м по всей стране) ещё очень далеко», – добавляют эксперты. Действительно, в Кузбассе за 2012 г. было введено в эксплуатацию 1,08 млн кв. м жилья, в прошедшем году практически столько же – 1,09 млн «квадратов». Подготовка к строительству дома может стать настоящим тестом на финансовую устойчивость девелопера. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман комментирует: «Застройщику требуется заплатить за землю – это где-то 30–35% общих инвестиций в проект. Затем нужно потратиться на технологическое присоединение. Только присоединение электроэнергии может занять от 18% до 33% всей себестоимости». «И я не говорю о временных затратах. Получение разрешения на строительство может занять 2,5 года – и это в порядке вещей», – добавляет Кошман. Примерно те же цифры называет и аналитик УК «ФИНАМ» Максим Клягин: «Основные статьи затрат в массовом многоэтажном домостроении: аренда или приобретение в собственность земельных участков – 30-40% затрат, согласования и подключение к инженерным сетям – около 20-30%». «Стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах, не говоря уже о столице, может быть выше на несколько порядков, дополнительные расходы подразумевают и различные административные барьеры, а также разрешительные процедуры», – подчёркивает эксперт. На фоне указанных издержек траты на стройматериалы – песок, металл или цемент – оказываются не слишком существенными. Пусть даже и происходит их подорожание. По словам Максима Клягина, «рост цен на строительные материалы, конечно, не является определяющим фактором опережающих темпов увеличения рыночной стоимости жилой недвижимости». Николай Кошман констатирует: «Деньги, за которые застройщик приобретает стройматериалы, не имеют существенного веса в себестоимости возведения жилья… В целом на один «квадрат» площади объекта уходит – я говорю очень приблизительную цифру, исключительно для понимания ситуации – около 9 тыс. рублей, потраченных именно на стройматериалы. На цемент, шлакоблоки, металл, кирпич, тепло- и гидроизоляцию – перечень обширен. Если переходить на частности, то, к примеру, доля стоимости цемента в «квадрате» составляет около 3%. Иногда чуть меньше, иногда чуть больше». «Если квадратный метр жилья обошелся покупателю в 100 тыс. рублей, то на цемент он потратил всего 3 тысячи», – приводит пример Кошман. Тем не менее, несмотря на то, что «виновники» дороговизны жилья известны, ситуацию никто исправлять не торопится. Наоборот, отрасль продолжают обкладывать все новыми и новыми «оброками». Так, с 1 января застройщики, желающие участвовать в долевом строительстве жилья, должны будут либо страховать свои риски перед дольщиками, либо предоставлять банковскую гарантию на сумму привлекаемых средств. Некоторые участники рынка считают, что необходимость резервировать дополнительные деньги приведёт к увеличению себестоимости жилья минимум на 10%... В теории государство может сыграть на стороне покупателя. Для этого властям достаточно облегчить условия ведения бизнеса в строительной отрасли. Вот только на практике получается с точностью «как всегда». Петр Штайнер
|
Деловые новости[19 апреля] Поступления налога на прибыль в областной бюджет в первом квартале сократились на 60%
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
