Рынок офисной недвижимости, особенно в начале года, когда перезаключаются многие договоры аренды, – неплохой индикатор состояния бизнеса в целом. И текущее состояние дел на этом рынке показывает, что  уже не всем вчерашним арендаторам сегодня нужны офисы.

Лишние квадраты

Системный финансовый кризис напоминает о себе чуть ли не на каждом шагу: вывески с ключевым словом «аренда» стали уже привычным атрибутом городского пейзажа, а по радио звучат рекламные ролики с сообщениями о распродажах в связи с закрытием магазинов. Если уж массовая торговля почувствовала себя настолько плохо,  что говорить о других направлениях бизнеса... Ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что спрос на офисные помещения, переизбытка которых в Кемерове никогда не наблюдалось, стал резко падать.

По информации участников рынка недвижимости, ближе к концу 2008 года многие арендаторы, ссылаясь на объективные причины, написали собственникам коммерческих помещений массу обращений с просьбами снизить арендную плату. И, хотя большинство собственников пошло на уступки, ситуацию это не спасло: в ряде офисных зданиях оказались пустующими целые этажи. Данный факт, конечно, нельзя связывать с массовым прекращением существования бизнеса вообще, хотя такие факты совсем не единичны. Отказ от дополнительных офисов, смена места обитания на более дешёвое как по количеству квадратных метров, так и по географическому положению – стала одной из составляющих антикризисной стратегии многих компаний. На фоне сокращения ряда сотрудников сброс ненужного балласта в виде лишних площадей также представляется шагом очевидным. «Некоторые из тех, кто занимал раньше 100 кв. метров, сегодня «ужались» до 50, причём легко», –  делится наблюдениями генеральный директор агентства недвижимости «Панацея» Наталья Корчуганова.

Результатом этих процессов стало серьёзное увеличение предложения на рынке. Если ещё весной было не так-то просто найти подходящее помещение для бизнеса (по оценке экспертов, сложнее всего дело обстояло с подбором офиса для крупных компаний, речь идёт о площадях свыше 100 кв. метров), то теперь у арендаторов появился большой выбор. По оценке гендиректора агентства «Панацея», количество свободных офисных помещений увеличилось не менее чем на 30%, а то и больше.

Правда, не все аналитики соглашаются с тем, что дефицит офисных помещений и в годы активного роста экономики вообще существовал. По оценке управляющего директора агентства коммерческой недвижимости «Жильцов, Дмитриев & партнёры» Николая Жильцова, даже в начале 2008 года, когда только создавалась информационная база агентства, а о финансовом кризисе никто и не слышал, дефицита не было, и выбор был довольно широк. Арендные ставки варьировались от 250 рублей (в помещениях на старых производственных площадках в Заводском районе) до 1,8 тыс. рублей (в Центральном районе). Один из экспертов также высказал мнение, что причиной увеличения свободных площадей вполне могли стать и причины, не имеющие отношения к кризису: так о «рынке арендатора» стали говорить уже летом, когда кризиса как такового ещё не было.

Потери роста

Как бы там ни было, тенденцией стало снижение ставок: рынок аренды весьма оперативно отреагировал на изменение конъюнктуры. Пусть даже по офисной недвижимости ставки снизились менее существенно, чем по торговой (в среднем на 10-15%, в то время как в категории торговых помещений падение составило 20-30%). По оценке Натальи Корчугановой, самое значительное снижение произошло в центре города, в традиционно наиболее дорогих офисах. При этом в наименее востребованных, с точки зрения размещения бизнеса, районах (Южный, Радуга), где подобных объектов к тому же мало, снижения цены практически не произошло. Та же участь постигла и маленькие помещения, площадью 17-20 кв. метров. Они, по оценкам Николая Жильцова, в Кемерове самые распространённые: приблизительно 60-70% всех офисных площадей приходится на помещения размером от 15 до 30 кв. метров. Впрочем, при таких небольших размерах снижение цены если в ряде случаев и происходит, то не является в общей сумме сколько-нибудь заметным. Относительную стабильность цены здесь можно объяснить их высокой востребованностью: хотя «текучка» в них и высока, но освободившееся помещение довольно быстро занимает новый арендатор. Смещение спроса в сторону небольших помещений подтверждает и Наталья Корчуганова: «Если раньше самыми востребованными были офисы площадью около 100 кв. метров, то теперь они становятся уже большеватыми: чаще спрашивают небольшие площади, 30-50 кв. метров. Если размером в 100 кв. метров и берут, то обычно на пару с кем-то, если оказывается возможным объединить на одной территории два бизнеса». Между тем, на практике проблема «больших» помещений легко решаема: собственники разделяют их перегородками на несколько более мелких, и в новом качестве офисы снова начинают пользоваться спросом.

По данным Николая Жильцова, средняя цена аренды в наиболее привлекательной с точки зрения расположения бизнеса, центральной части города снизилась до 500-600 рублей: «За столько сегодня можно арендовать то, что ещё не так давно оценивалось в 800-1000 рублей за 1 кв. метр. Арендная ставка на участке от Делового центра по адресу Весенняя 24А до офисного здания на Мичурина, 13 до кризиса варьировалась от 750 до 950 рублей». Однако помимо снижения спроса, были и другие факторы,  способствовавшие падению ставок аренды, а именно: вывод на рынок новых объектов, собственники которых изначально отказались от завышенных цен. «После реконструкции бывшей кондитерской фабрики к нам обратились владельцы этого здания с вопросом, в каком размере лучше всего установить стоимость аренды, –  рассказывает Николай Жильцов. – Мы посоветовали остановиться  на сумме в 500-600 рублей за 1 кв. метр. Не успели продумать план продвижения офисов на рынке, как здание уже было заселено арендаторами на три четверти! Всё это произошло буквально в декабре-январе».

Достиг ли рынок аренды своего дна? По мнению экспертов, в течение года ещё можно ожидать падения. Но вряд ли оно будет значительным. «Нельзя снижать ставки бесконечно,  –  уверена Наталья Корчуганова. –  Максимальное снижение их уже произошло. Нельзя забывать, что стоимость коммунальных платежей не снижается, есть ещё налоги на имущество, на землю. Последний, кстати, увеличился в последнее время».

Отложенные покупки

Рынок продаж офисных помещений в Кемерове анализировать трудно, так как и в докризисные времена, он по сравнению с рынком аренды, был очень маленьким, сделки на нём были единичны. Сейчас же этот рынок вообще встал. Объяснить отсутствие активного покупательского спроса не трудно: инвестиционные программы сворачиваются, поскольку у бизнеса дефицит собственных средств, к тому же  возникают проблемы с их привлечением.

В свою очередь потенциальные покупатели, имеющие свободные средства и готовые их вложить в недвижимость, ждут снижения её стоимости. Ряд экспертов уже отмечает снижение цены, но не все. «Адекватной цены продажи я не вижу и сейчас, –  отмечает Николай Жильцов. –  Не сказал бы, что цены сейчас падают. Думаю, это связано с тем, что в Кемерове есть очень крупные собственники, у которых коммерческой недвижимости на 1 млрд рублей и выше. Они даже желают от неё избавиться, но видят «свою», вполне конкретную цену, которую покупатели сегодня платить просто не готовы. А у продавцов есть и другие, поэтому они могут ждать. Думаю, уже к лету-осени цены начнут снижаться как минимум на 30%. Пока же они в 2-3 раза завышены». Сейчас, по оценкам отдельных специалистов, цена предложения не особенно изменилась, но в тех случаях, когда продавцу необходимо реализовать объект срочно, может идти речь о дисконте около 20%.

Пока же на рынке продаж стагнация. Наталья Корчуганова оценивает спрос как «вялотекущий», причём наблюдается он в основном со стороны крупных федеральных компаний.

«За последний год на моих глазах готовилась лишь одна сделка по приобретению офисного помещения, –  рассказывает сотрудник одного из агентств, специализирующихся на коммерческой недвижимости. –  На практике из 10 звонков лишь один, в лучшем случае два приходятся на офисы: в основном покупателей интересуют производственно-складские помещения». По мнению собеседника «Авант-ПАРТНЕРа», это можно объяснить тем, что с пригодными для эксплуатации складскими помещениями ситуация в Кемерове обстоит хуже, чем с офисными: новых объектов в постсоветское время не вводилось, многие старые не отвечают современным требованиям логистики, неудобны с точки зрения транспортных развязок. При этом инвестиционная привлекательность офисной недвижимости в настоящее время также вызывает сомнения: если складские помещения обычно приобретаются предпринимателями под собственные нужды, то офисные сдаются в аренду, а поиск арендатора сейчас может стать делом не быстрым.

Ксения Сидорова