«Закончится кризис, наступит более благоприятное время, и как мы будем смотреть людям в глаза, если сейчас

не поможем им решить ипотечную проблему?»,  – поставила вопрос председатель совета некоммерческого партнерства «Ипотека Кузбасса» Наталья Корчуганова на заседании «круглого стола» на тему «Взаимодействие банков и Некоммерческого партнерства «Ипотека Кузбасса» в целях развития ипотечного кредитования в Кузбассе» на прошлой неделе. Несмотря на оптимистичное название мероприятия,  собравшиеся вели речь, конечно, не о расширении ипотечного рынка, а о разрешении возможных проблем с уже выданными кредитами. На фоне увольнений, сокращений и задержек заработных плат просроченные кредиты действительно уже являются реальностью сегодняшнего дня. Однако масштаб проблемы пока не велик. Реальное количество просроченных кредитов – информация закрытая. По данным  Агентства по ипотечному жилищному кредитованию известно лишь, что на сегодняшний день 7% граждан столкнулись с проблемами погашения ежемесячных платежей, в масштабах России это около 100 тыс. человек. В АИЖК Кемеровской области уровень просроченной задолженности (соотношение кредитов, по которым имеется просрочка более 30 дней, ко всем кредитам в портфеле) составляет 3,5%.

Случаи, когда банки обратили взыскание на предмет залога и выставили ипотечные квартиры на торги, уже известны и в Кузбассе, но они пока единичны. Известно, например, что в Кемеровском филиале ЗАО ВТБ24 (напомним, банк является одним из лидеров ипотечного кредитования) в настоящее время дело лишь одного заёмщика рассматривается в суде.

По мнению Ольги Лысенко, генерального директора агентства недвижимости «Риэлт-Сервис», это можно объяснить тем, что многих людей пока спасают финансовые накопления, сделанные в более благополучные годы. Когда эти резервы иссякнут, можно ожидать увеличения количества дефолтов заёмщиков. Банки к этому готовятся и разрабатывают программы поддержки. Так, ВТБ24 предлагает своим клиентам два варианта помощи. Это каникулы по основному долгу сроком до 1 года, в течение которых заёмщик будет выплачивать лишь проценты (основной долг далее будет пропорционально распределён на весь срок кредитования, то есть будет увеличен размер аннуитентного платежа). И второй вариант – пролонгация договора и, соответственно, пересчёт ежемесячных сумм оплаты. Процентная ставка будет изменена, но в рамках тех условий кредитования, которые существовали в банке на момент оформления договора. По мнению Ольги Лысенко, такая поддержка подойдёт многим заёмщикам: «Большинство ипотечных кредитов оформлено на 10-15 лет, брали их в основном люди среднего возраста, так что увеличить их срок кредитования до 30 лет вполне реально».

В разработке подобных программ банки заинтересованы сейчас в том числе и потому, что реализовать дефолтные квартиры в сегодняшний условиях будет очень непросто: рынок «стоит», покупателей не особо привлекает даже снижение цены. Однако есть и другие причины, по которым банки вынуждены рассматривать продажу объекта залога с торгов как самую крайнюю меру. Как сообщил начальник отдела ипотечного кредитования Кемеровского филиала ВТБ24 Сергей Скоробогатько, ВТБ24 уже столкнулся с тем, что стоимости квартиры оказывается недостаточно для покрытия долга и расходов по кредиту. Особенно проблематичная ситуация складывается с долларовыми кредитами: курс этой валюты (а значит, и задолженность клиента перед банком) резко вырос, реальная же стоимость квартиры только снижается. Большинство банков, не дожидаясь дефолтов, предлагают заёмщикам рефинансировать такие кредиты, переводить их в рубли. «При недопущении клиентом просрочек мы готовы кредитовать его повторно, уже на меньшую площадь: на 1-комнатную квартиру или даже на КГТ», – отметил Сергей Скоробогатько.

Свою программу помощи несостоятельным заёмщикам разработало и АИЖК («Авант-ПАРТНЕР» писал об этом в №1 от 27.01.2008). Однако участники рынка оценивают программу как довольно жёсткую: в ней прописана масса ограничений как по отношению к самому заёмщику, так и к его кредиту. Даже участникам рынка предусмотренные программой условия, как оказалось, не совсем понятны. Так, по словам Анны Рафиковой, менеджера по развитию ОАО «АИЖК КО», этой программой могут воспользоваться даже клиенты банков, работающих по собственным программам, а не по стандартам АИЖК. У руководителя кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Кемерове Владислава Разумова информация другая: «Когда эта программа только появилась, мы её обсуждали, звонили в Москву, и нам официально ответили, что клиенты банков, работающих по собственным ипотечным программам, в эту программу не попадают». По одному из условий приобретённое в ипотечный кредит жильё должно быть у человека единственным, и долей собственности в других жилых помещения у него быть не должно. Однако, по словам риэлторов, есть случаи, когда на одного человека оформлены два ипотечных кредита: получается, что он не может рассчитывать на поддержку ни по одному из них.

Не удастся воспользоваться поддержкой АИЖК и тем, чьи созаёмщики остались с прежним уровнем дохода, или же их совокупного дохода достаточно для выплат по кредиту. Не повезёт и пользователям валютных кредитов: им откажут в поддержке в рамках этой программы. Разработчики и сами признают, что документ ещё «сыроват» и будет дорабатываться. Всего к началу прошлой недели, по данным Анны Рафиковой, в АИЖК Кемеровской области за помощью обратились 245 человек, в том числе в Новокузнецке – 89, в Кемерове – 75. 84 человека уже оформляют документы, чтобы воспользоваться этой программой.

Уже сегодня очевидно, что условиям этой программа отвечают далеко не все нуждающиеся в поддержке заёмщики. Самих банкиров смущает отсутствие опыта и механизмов, позволяющих выселять из ипотечных квартир несостоятельных клиентов, не имеющих больше никакого жилья. По мнению участников «круглого стола», снять излишнюю социальную напряженность можно было бы путём создания маневренного жилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Именно в эти квартиры и комнаты можно было бы заселять для временного проживания людей, утративших своё жильё в результате обращения на него взыскания банка. Понятно, что затраты на создание такого жилого фонда высоки, и вряд ли это перспектива ближайшего будущего. Однако в Кузбассе уже есть опыт предоставления социального найма студентам. По мнению Ольги Лысенко, в данном случае нужно действовать по тому же сценарию.

Ксения Сидорова