Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 5 от 19.03.2013

Медленно, но верно


*Наталья Корчуганова: «Застройщики продолжают поднимать цены – плавно, но каждый месяц»*	*По данным Галины Зыряновой, в 2012 году произошло снижение темпов роста цен на рынке вторичного жилья*

К концу прошлого года кемеровский рынок жилой недвижимости подошёл в фазе «сдержанного роста». Увеличение цен, активный спрос продолжаются и сейчас. На сколько хватит доступного предложения и покупательской способности населения – покажет время, тем более что доступность жилья понемногу снижается – банки повышают ставки по ипотеке, а застройщики продолжают увеличивать цены, «нащупывая потолок».

Медленный рост 2012-го
По данным сертифицированного аналитика рынка недвижимости Галины Зыряновой, после четвёртого квартала 2011 года, когда кемеровский рынок вторичного жилья (впервые с начала кризиса) вырос на рекордные 7%, в 2012 году произошло снижение темпов роста цен. Летом количество сделок уменьшилось, а в сентябре, вопреки всем ожиданиям (осень обычно характеризуется оживлением активности), эта тенденция продолжилась. «Отчасти спад произошёл за счёт отзыва с рынка ранее выставленных на продажу объектов, – поясняет Галина Зырянова. – Как правило, это происходит в ситуации, когда продавец не заинтересован в срочной продаже и не готов снижать цену, а покупатели не интересуются вариантом из-за слишком высокой цены. Другой фактор – в сентябре Сбербанк повысил ставки по потребительским кредитам в рублях и в валюте в диапазоне до 2 процентных пунктов (то есть стоимость финансовых ресурсов выросла – «А.-П»)».
Доля ипотеки, продолжает Галина Зырянова, в общем объёме зарегистрированных сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья на протяжении всего года была стабильной и ни разу не превысила 10%. Средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке на конец декабря составила 42,5 тыс. рублей, на вторичном рынке – 50,9 тыс. рублей. Суммарный годовой прирост на вторичном рынке жилья составил в Кемерове 16%, на первичном рынке – 10,7%. «Одним из факторов, определяющим такую закономерность является то, что подавляющее количество предложений первичного рынка приходятся на дома массового класса (эконом-класс и комфорт-класс), которые хотя и отличаются по качеству проекта в лучшую сторону от домов старого фонда, но расположены преимущественно в отдалённых от центра города районах, в микрорайонах с отсутствующей или неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой, – объясняет превышение цены квадратного метра на вторичном рынке над новостройками Галина Зырянова. – Другим важным фактором, работающим на снижение уровня цен в новостройках относительно готового жилья, являются скидки застройщиков: приобретение жилья по договорам долевого участия на ранних стадиях строительства обходится от 20% до 40% дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию».
Традиционно наиболее динамичный рост показывает сегмент однокомнатных квартир и КГТ, что объясняется их большей доступностью. По данным Галины Зыряновой, цена квадратного метра в данном сегменте давно превысила докризисные показатели, всё больше увеличивается и разрыв между ценой квадратного метра однокомнатных и двухкомнатных квартир.
Из районов, по словам генерального директора агентства недвижимости «Рикон-Панацея» Натальи Корчугановой, наиболее активно продаётся «Лесная поляна» и «Радуга» (Рудничный район).
В то же время эксперт отмечает, что предложение новостроек по районам в Кемерове серьёзно ограничено: «До 2009 года наиболее активно строились «Южный» и «Радуга», теперь в основном только «Радуга». Почти ничего не строится в Ленинском районе».

Ипотека – в помощь?
Рост цен на рынке жилья продолжился и в 2013 году, что особенно заметно на первичном рынке. «Застройщики продолжают поднимать цены – плавно, но каждый месяц, – рассказывает Наталья Корчуганова. – Кто-то на 500 рублей, кто-то немного больше или меньше. По-видимому, нащупывают «потолок цены», когда закончится активный спрос – цены остановятся».
По данным портала sibestate.ru, по итогам февраля средняя стоимость квартир в Кемерове составила 52,96 тыс. рублей за 1 кв. метр, прогноз на март 2013 года – прирост ещё на 1,36%.
Притом, что цена предложения неуклонно растёт, спрос на недвижимость заметно ограничивается финансовыми возможностями покупателей, тем более что банки повышают процентные ставки по ипотечным кредитам.
Согласно исследованию Галины Зыряновой, в первом полугодии 2012 года наблюдался заметный рост объёмов ипотечного кредитования, что аналитик объясняет снижением требований к заёмщикам. С помощью ипотеки в Кемерове было совершенно 1313 сделок купли-продажи, что составляет 8% от общего числа.
Во второй половине 2012 года темпы роста ипотеки снизились – очевидно, в связи с удорожанием кредитов (в среднем на 1,5-2%). В наибольшей степени подорожали самые популярные из них – с минимальным первоначальным взносом 20-30% и сроком на 15-25 лет.
В числе важнейших событий рынка недвижимости в прошлом году эксперт отмечает
вернувшееся доверие банков к новостройкам и перераспределение спроса в сторону первичного рынка жилья, что связано с меньшей стоимостью квадратного метра в новостройках и значительным увеличением предложения строящихся объектов.
Как утверждает Наталья Корчуганова, «очень многие банки предложили программу кредитования новостроек, многие даже кредитуют по предварительным договорам долевого участия, фактически без разрешения на строительство. И такое жильё ещё более дешёвое, чем уже построенные дома, так как покупают его на нулевом цикле, котловане».
Тенденция роста лояльности банков к застройщикам и их клиентам продолжается и в 2013 году – так, в феврале текущего года ВТБ24 сообщил о появлении новой ипотечной программы «Свобода выбора», которая дает возможность приобрести жилье в любой новостройке, вне зависимости от её аккредитации в банке. Также ВТБ24 сообщил, что отменяет и аккредитацию самих застройщиков для возможности оформления ипотеки.
Именно поэтому банковскую ипотечную политику в настоящее время можно считать довольно противоречивой – рост процентных ставок на фоне появления довольно интересных программ на новостройки.
Эксперты прогнозируют на 2013 год продолжение роста ипотечных ставок.

Прогноз – рост и колебание
По мнению Галины Зыряновой, в ближайшие 3-4 года ожидается колебательная стагнация цен: «То есть в ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как и сейчас, но цены не будут всё время стоять на месте: в отдельные периоды возможен как некоторый прирост, так и «просадка», но такие периоды не будут продолжительными. Более быстрыми темпами будет дорожать жильё на вторичном рынке (за счёт «вымывания» наиболее дешёвого предложения), на первичном рынке лидировать по темпам роста будет жильё «эконом-класса», особенно панельные дома с небольшими по площади однокомнатными и двухкомнатными квартирами».
Наталья Корчуганова прогнозирует рост цен на 15-20% до конца текущего года: «Уровень предложения я считаю недостаточным, ощущается дефицит новостроек. Пока дефицит сохраняется – цена будет прирастать». В то же время эксперт добавляет, что уже сейчас наблюдается стагнация в некоторых сегментах рынка – в основном это касается дорогих объектов первичного рынка с ценой выше 45 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Ксения Сидорова