|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[16 апреля] Запрыгнуть в последний вагон: когда закончится действие льготных ипотечных программ
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 3 от 21.02.2011
 Каковы признаки выхода региона из кризиса? Рост регионального внутреннего продукта, объёмов производства, зарплаты на предприятиях? И пока в Кузбассе этот рост, действительно, наблюдается. Однако эксперты призывают смотреть и на ряд специфических сфер, таких как рынок коммерческой недвижимости, чтобы реально оценить текущее положение дел в экономики, и особенно в малом и среднем бизнесе. И сегодня даже профессиональные участники рынка расходятся в оценке происходящего. Фактор позитивного тренда — рост цен и при покупке, и при аренде недвижимости — далеко не все считают признаком оживления рынка.
На цену есть и предложение. Банковское
По признанию представителей девелоперских и оценочных компаний, рынок коммерческой недвижимости «пришёл в движение». По словам Сергея Прокопьева, исполнительного директора ООО «Кузбасс Капитал Инвест», одного из крупнейших игроков на рынке коммерческой недвижимости в регионе, «рынок сдвинулся в последние три месяца»: Цены на недвижимость сдвинулись вверх, если считать цену на 1 кв. м. Выросли и арендные ставки. Рост небольшой, но это произошло впервые с начала кризиса. И тенденция эта, на мой взгляд, устойчивая».
Ту же картину наблюдают и в оценочной компании «Хардвуд». Оценщик Ульяна Балашова, поясняет, что детальные отчёты о ценовых параметрах ещё готовятся, однако оперативные сведения говорят о росте: «Мы видим улучшения на рынке, наметившийся подъём, что может свидетельствовать о постепенном выходе из кризисных проблем». По своей профильной — оценочной — деятельности компания тоже замечает всплеск заявок на оценку недвижимости при совершении сделок купли-продажи и других операциях.
По данным Ульяны Балашовой, исходя из анализа публичной информации ряда агентств недвижимости и аналитических исследований, в ноябре прошлого года средневзвешенная цена предложения (в расчёте на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений) на объекты коммерческой недвижимости в Кемерове составила 47,9 тыс. рублей. В зависимости от района этот показатель находился в коридоре от 81,2 тыс. рублей за 1 кв. м (в Центральном районе) до 19,5 тыс. рублей (в Кировском районе). С тех пор, как свидетельствуют эксперты, цены росли на 2-3% в месяц. Арендные же ставки, особенно на торговую недвижимость, сниженные в 2009-20010 гг. процентов на 10, а в отдельных случаях на 20, постепенно возвращаются на докризисный уровень.
Означает ли это возращение рынка в целом в ситуацию 2008 года, когда на фоне роста спроса и предложения увеличивались и цены? Отвечая на этот вопрос, эксперты, опрошенные «Авант-ПАРТНЕРом» разошлись во мнениях.
Николай Жильцов, директор агентства коммерческой недвижимости «Жильцов и партнёры», считает, что мы сейчас наблюдаем лишь реализацию отложенного на кризис спроса на коммерческую недвижимость: «И в кризис были люди и структуры, не страдающие от недостатка денег. Но они сознательно откладывали приобретения, поскольку было совершенно неясно, как поведет себя рынок в дальнейшем. К примеру, недавно ко мне обратился частный инвестор, который в кризис открыл банковский депозит – процентные ставки были привлекательные. Теперь проценты снизились, а он захотел вложить средства в недвижимость, считая этот способ более выгодным сегодня. И мы ему подобрали объект». Да и повышение цен на рынке Николай Жильцов рассматривает лишь как «позицию владельцев» недвижимости: «Сейчас на продажу в том же Кемерове выставлены большей частью неликвидные активы — подвальные помещения или объекты непривлекательных местах, а также площади по явно завышенным ценам. Последние — отражение психологии собственников, которые когда-то купили объекты, вложили деньги в реконструкцию и оценили это, изначально заложив в нее серьёзную премию. Кому-то просто объекты доставались дорого, поэтому владельцы хотят вернуть деньги. Даже в кризис цены на рынке были завышенными. До 70% предложений на рынке — от «жадных» собственников. Это — явно нерыночная позиция».
Сергей Прокопьев тоже призывает не обольщаться, хотя и говорит об позитивных тенденциях на рынке: «На нынешнюю ситуацию я смотрю с осторожным оптимизмом. На рынке ещё много проблем. Один рост цен не является определяющим фактором».
А Вадим Бельков, председатель Кузбассфонда, который занимается продажей областного имущества, анализируя итоги последних торгов, полагает, что позитивный тренд в сфере малого и среднего бизнеса, действительно, есть. В немалой степени он связывает это с оживившимися программами банковского кредитования сделок купли-продажи недвижимости: «Я сужу по тем, кто интересуется покупкой областного имущества, по тем структурам, которые участвуют в аукционах. Их представители часто говорят, что сегодня уже нет особых проблем с кредитованием».
В банковской среде лишь подтверждают это наблюдение. Елена Контратова, начальник управления кредитных продуктов для юридических лиц Кемеровского отделения Сбербанка РФ отмечает, что ещё в прошлом году по сравнению с 2009 годом в Кемеровском отделении наблюдался рост в кредитовании сделок с недвижимостью, особенно среди субъектов малого и среднего бизнеса. Так, количество выданных кредитов в банке увеличилось на 42%, а рост объёма выданных кредитов составил 130%. По мнению Елены Кондратовой, основной «причиной активизации продаж на рынке коммерческой недвижимости является в целом стабилизация экономики, как следствие — рост объёмов реализации производимых товаров, услуг».
По данным Марии Ращуковой, начальника управления малого и среднего бизнеса Кемеровского филиала ОАО «Промсвязьбанк», в целом в филиал «Промсвязьбанка» за 2010 год обратились порядка 20 клиентов с вопросом о получении кредита на приобретение недвижимости. «В конечно итоге мы профинансировали 5 сделок на общую сумму около 16 млн рублей. Это довольно скромный показатель с учётом того, что общее количество выдач за год в нашем филиале составило 270, а объём предоставленного финансирования превысил 650 млн рублей. Объяснение этому простое. Основная часть кредитных заявок по-прежнему связана с финансированием дефицита оборотных средств, а не решением инвестиционных задач. При этом большинство потенциальных заёмщиков по-прежнему имеет слабую кредитоспособность и по разным причинам не соответствует требованиям банков», — пояснила она. А, говоря о сегодняшнем дне, Мария Ращукова отмечает, что, несмотря на то, что спрос на коммерческую недвижимость ещё далек от докризисного уровня, небольшое оживление на этом рынке действительно присутствует. «Со второго квартала 2010 г. компании стали отходить от режима экономии и заниматься инвестициями — открывать точки продаж, укреплять свою имущественную базу и развивать новые направления бизнеса, а значит, интересоваться покупкой недвижимости. Но свободных ресурсов для развития по-прежнему не хватало, соответственно, необходимо было привлечение заёмных средств. Большинство банков, работающих на рынке кредитования малого и среднего бизнеса, отреагировали на это. И в 2010 году открыли полноценное инвестиционное кредитование: удлинили сроки предоставления кредитов и снизили процентные ставки. Некоторые, в т.ч. и Промсвязьбанк, разработали специализированные продукты в формате бизнес-ипотеки с гибкими схемами приобретения объектов недвижимости. В результате компаниям с нормальным финансовым состоянием удалось получить кредиты на покупку недвижимости, что, отчасти, и привело к небольшому оживлению рынка», — заявила она «Авант-ПАРТНЕРу».
Сегодня у филиала Промсвязьбанка в работе семь перспективных проектов, связанных с приобретением торговых и складских помещений в Кемерове и Новокузнецке на общую сумму порядка 50 млн рублей. «Мы готовы и дальше активно участвовать в финансировании таких сделок, поскольку для нас — это рост кредитного портфеля за счёт длинных и менее рискованных с точки зрения залогового обеспечения кредитов», — утверждает Мария Ращукова.
О снижении процентных ставок и появлении специальных программ для малого бизнеса на этом рынке, отвечающим потребностям сегодняшнего дня, говорит и Татьяна Башлыкова, и.о. начальника ОМБ ОО «Кузбасский» ВТБ24: «Как и прежде, ВТБ24 кредитует субъекты малого бизнеса по разным схемам кредитования, находя наилучшее решение для клиентов. Дополнительно, в целях поддержки субъектов малого бизнеса, не имеющим возможности своевременно выполнять обязательства по кредитам ВТБ24, в банке внедрена новая программа «Витрина залогового имущества», которая предполагает предоставление льготного кредита покупателю имущества, находящегося в залоге у банка и выставленного собственником на продажу».
Впрочем, те же банкиры признают, что сегодня даже по имеющемуся спросу на кредиты можно судить о том, что далеко не весь малый и средний бизнес постепенно отходит от кризиса. По общему признанию, лидер спроса на кредиты для покупки недвижимости — ритейл. «Как правило, это торговые компании либо предприятия сферы услуг с опытом работы на рынке не менее 3 лет и эффективным бизнесом, доказавшим свою жизнестойкость в период кризиса. Масштабы бизнеса здесь не важны — это может быть как предприниматель со среднемесячной выручкой порядка 500 тыс. рублей, стремящийся уйти с арендуемой точки и открыть собственный магазин, так и крепкая оптовая торговая компания с годовым оборотом в 540 млн рублей и планами расширить складские площади либо начать производство на собственной базе», — рисует портрет заёмщика Мария Ращукова. «Широкое использование кредитных продуктов на приобретение недвижимости распространяется среди субъектов малого и среднего бизнеса, особенно начиная со второго полугодия 2010 года. Основные потенциальные заёмщики — индивидуальные предприниматели, осуществляющие текущий бизнес на арендуемых площадях, либо с потребностью расширения географии бизнеса», — говорит Елена Кондратова. А о реальных серьёзных переменах, как заметил «Авант–ПАРТНЕРу» представитель одного из банков, можно будет говорить, когда за длинными деньгами придут строительные компании, малый бизнес и предприниматели, занятые производством.
 Чей рынок?
Когда в конце прошлого года председатель комитета по управлению госимуществом Кемеровской области (КУГИ) Наталья Витковская озвучила приватизационные планы региона на 2011 год, казалось, что власти региона несколько переоценили рыночную ситуацию. По словам главы КУГИ, губернатор Аман Тулеев поставил задачу реализовать в текущем году всё оставшееся у области и муниципальных образований имущество. Приватизационный план на текущий год на 100 млн рублей больше, чем в 2010 г. — 2,5 млрд рублей. Вадим Бельков отмечает, что логика властей соответствует общей позиции государства, объявившего «большую» приватизацию. Однако планы региона не должны, как он считает, «выбросить» на рынок слишком много новых квадратных метров. А Сергей Прокопьев уверен, что муниципальные и областные помещения, которые будут выставляться на торги в этом году «погоды» на рынке не сделают»: «Если взять весь рынок за 100%, то приватизационная волна составит на нём не более 10%». При этом, если в Кемерове и Новокузнецке ещё остались относительно привлекательные объекты, то в других городах области, а особенно в районах за последние приватизационные годы уже вообще мало что осталось для продажи.
Так что, уверен Николай Жильцов, определять условия на рынке будет сам рынок, хоть и очень специфичный: «У нас до сих пор рынок продавца, а не арендатора и покупателя. Хотелось бы, чтобы ситуация менялась».
Но, как полагает Вадим Бельков, выхода на первый план покупателя, в Кузбассе, по крайней мере, в ближайшей перспективе, не предвидится. Количество выставляемых на продажу объектов постепенно снижается, новые площади — торговые и офисные, практически не строятся (строительная отрасль ещё не отошла от кризиса), поэтому цена на недвижимость ещё долго будет отражением позиции продавцов. Решению проблемы могла бы способствовать подготовка новых земельных участков под строительство. Ведь до сих пор есть желающие строить небольшие торговые комплексы, парковочные комплексы, складские помещения и т.д. Но даже этот небольшой по объёму рынок не развивается именно из-за отсутствия подготовленных земельных участков.
Впрочем, Николай Жильцов отмечает и серьёзные перемены в подходах потенциальных покупателей к недвижимости. Если ещё несколько лет назад главным фактором выбора объекта являлось место и цена, то сейчас даже от выгодно расположенного объекта по приемлемой цене инвестор может отказаться, увидев, что инфраструктуры, в первую очередь электрической, здесь недостаточно: «Когда несколько лет назад была введена плата за подключение, она многих отрезвила. Посчитав все будущие расходы, некоторые даже отказываются от намерения купить выгодный объект». Вадим Бельков тоже наблюдает такое поведение компаний, которые интересуются покупкой областного имущества: «Все стали считать свои деньги». Как говорят игроки рынка, именно инфраструктурный вопрос изменил планы арендатора площади на пр-те Октябрьский в Кемерове (площадь под бывшим вещевым рынком). Компания, ставшая победителем торгов на право аренды этой территории сейчас отказывается от своих планов по строительству здесь крупного торгово-развлекательного комплекса.
Куда дальше?
Елена Кондратова из Сбербанка РФ прогнозирует сохранение спроса на кредитование сделок с недвижимостью: «Подтверждением того — прошедший месяц. Среди рассматриваемых заявок одна треть — на приобретение объектов коммерческой недвижимости. Татьяна Башлыкова из ВТБ24 полагает, что в 2011 году кредитование будет расти чуть большими темпами, чем в 2010 , это будет обусловлено постепенным восстановлением экономики. «Несмотря на рост налоговой нагрузки на предпринимательство, малый бизнес начнёт постепенно восстанавливать обороты», — считает она. Их коллега из Промсвязьбанка Мария Ращукова, ожидая «умеренный» спрос в этом секторе, обращает внимание на проблемы: «Активному всплеску этого вида кредитования по-прежнему препятствуют такие моменты, как отсутствие у покупателя средств для первоначального взноса, альтернативного залога и слабость финансового состояния заёмщика (недостаточность зарабатываемой прибыли для погашения кредита и низкий собственный капитал). Также оформление сделки часто затруднительно из-за несоответствия технической документации на приобретаемый объект недвижимости требованиям банков (к примеру, неузаконенные земельные отношения, незарегистрированные перепланировки и пр.)». Но, вероятно, предполагает она, в текущем году требования банков к заёмщикам и приобретаемым объектам будут смягчаться, а продукты на покупку недвижимости — совершенствоваться. Такие шаги со стороны банков, по её мнению, в конечном итоге приведут к активизации подобных видов кредитования и росту самого рынка.
Одних движений банков мало, уверены участники рынка. Только комплексные решения — наличие новых строительных площадок, новых объектов на продажу, адекватная рыночная цена, считает Николай Жильцов, могут кардинально изменить ситуация на рынке коммерческой недвижимости. А — соответственно и лицо самой этой недвижимости. Пока же, по выражению Сергей Прокопьева, тот же «Кузбасс Капитал Инвест» определил для себя 2011 год как «год перезагрузки»: «Это означает, что начнут появляться новые проекты и по строительству, и по покупке помещений. Но не быстро, и не масштабно».
Александра Фомина
|
Деловые новости[16 апреля] Кузбасский парламент принял региональные законы о льготах ОЭЗ «Горная Шория» и новым отелям
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
