|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[18 апреля] МегаФон включил 4G на Глубокинском водопаде
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 1 от 25.01.2011
К концу ноября 2010г. показатель средний цены предложения земли под застройку объектами коммерческой недвижимости в Кемеровской области достиг уровня 2007 года и был зафиксирован на уровне 1 619,74 руб./кв.м, что на 35% ниже по отношению к показателю сентября 2009 года 2 472,15 руб./кв.м.
Земельный коммерческий рынок, как наиболее инертный, традиционно запаздывает за общим оживлением экономической ситуации, и сейчас он проходит свое ценовое дно. Цены на землю под коммерческое строительство достигли минимума.
Осенью 2010 г. на земельном рынке наступила благоприятная ситуация для покупки новых участков под коммерческое строительство.
По сравнению с докризисными, цены на «коммерческие» земли упали в среднем вдвое; скидки же могут достигать 15%. Так, средняя стоимость участка промышленного назначения площадью 5,5 га в г. Кемерово может стоить, например, в зависимости от местоположения порядка за 1100 руб./кв.м, в то время как до кризиса аналогичный участок предлагался к продаже по 3000 руб./кв.м.
Рынок земли под коммерческую застройку в Кемеровской области демонстрирует завидную инертность, так если сегменты торговой и офисной недвижимости отреагировали падением на мировой спад в экономике в течение полугода, то цены земельных участков оставались не низменными еще, где то полтора года, видимо причина этому заключена в большом сроке экспозиции на земельные участки и собственники, зная, что продается земля долго не производили коррекцию своих предложений, ожидая стабилизации.
Анализ предложения на рынке земель под коммерческую застройку основывается на базе данных агентства коммерческой недвижимости «Дмитриев & партнеры», состоящей из 2826 объектов коммерческой недвижимости, представленных к продаже в Кемеровской области по состоянию на 13.11.2010 года. А также на основании объявлений о продаже, размещенных в средствах массовой информации.
   Анализ проведён в целом по Кемеровской области. В выборку не включены земельные участки без указания основных характеристик, площади, цены, местоположения, категории и разрешенного использования.
В качестве основной оценки среднего показателя была использована средняя арифметическая величина. Показатель средней цены предложения определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке.
Изменение показателя средней цены рассчитывается как отношение текущего показателя к его аналогу в базовом периоде.
В соответствии с действующим законодательством, сделки с земельными участками не облагаются НДС, поэтому все приведенные ниже диапазоны стоимостей не включают НДС.
При расчетах использовались принципы и методология, изложенные в монографии Главного аналитика РГР Г.М.Стерника «Технология анализа рынка куплипродажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» (Изд. «АКСВЕЛЛ», 2005г. — 204с.)
Предложение и сегментация рынка земельных участков в Кемеровской области
В соответствии с п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ (Состав земель в Российской Федерации), земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее земли промышленности);
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.
Из указанных выше категорий, с точки зрения развития коммерческих объектов интерес представляет 2 категория земель — земли населенных пунктов и категория земель промышленности.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (п.1 ст. 83 ЗК РФ). Стоит отметить, что каждая категория земель подразделяется по виду функционального использования, так в соответствии с приказом Минэкономразвития России № 39 от 15.02.2007 г. земли населенных пунктов подразделяются на 16 видов функционального использования.
Земли промышленности, в Кузбассе представлены отдельными участками, входящими в кадастровые списки. Стоимость, назначение и границы данных земель четко распределены. Всего участков данной категории состоит на кадастровом учете около 1100 штук на начало 2010 года на территории всей Кемеровской области.
В рамках данного анализа интерес представляют категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания и несколько видов функционального использования земель населенных пунктов.
Процесс перераспределения земель в кемеровской области, по прежнему, имеет тенденцию в сторону увеличения земель населенных пунктов за счёт изменения административных границ.
  Земли, занимаемые промышленностью, уменьшаются за счёт сдачи рекультивированных земель и возврата, неиспользуемых предприятиями земель в земли запаса.
Стоит отметить, что первичный рынок земли, в основном контролируется государством, является объектом пристального внимания ключевых игроков, внимательно следящих или непосредственно влияющих на планы градостроительного развития, выделения и формирования земельных участков под целевую застройку.
По большому счёту, купить землю легче всего в составе земельноимущественного комплекса на вторичном рынке или в ходе аукциона. Также реально приобрести права аренды земельного участка под застройку определенного профиля на аукционе, в ходе которого стартовая цена участка может подняться в 1,52 раза.
Операции с земельными участками называются наиболее сложными и ёмкими по времени практически всеми участниками рынка, поэтому ситуация требует тщательного анализа и комплексного юридического сопровождения до принятия решений о приобретении прав собственности или аренды тех или иных участков. В открытых предложениях имеются участки с неустановленными границами и неоформленными документами.
На территории Кемеровской области довольно много риэлтерских агентств и агентств недвижимости. Однако практически все агентства расположены в административных центрах области — городах Кемерово и Новокузнецке.
Среди крупных агентств Кемеровской области, активно действующих на рынке коммерческой недвижимости можно выделить следующие:
• «Дмитриев и партнеры»;
• АН «Связист»;
• АН «Золотой ключ»;
• Департамент коммерческой недвижимости КТПП;
• СМАРТ Коммерческая недвижимость;
• АН «Мегаполис»;
• Бюро недвижимости Кузбасса;
• ООО «Центр недвижимости».
Стоит заметить, что большинство агентств недвижимости Кемеровской области скорее относятся к «социальным» агентствам недвижимости, преимущественно занятые на рынке жилой недвижимости и обслуживающие население в вопросах куплипродажи квартир, дачных земельных участков.
Анализ структуры рынка земельных участков под коммерческую застройку в Кемеровской области
В ноябре 2010 года на открытом рынке в Кузбассе предлагались к продаже 143 участка земли, предназначенные под застройку объектами коммерческой недвижимости.
В данном обзоре проанализированы все объекты, выставленные на свободном рынке при участии СМИ. Структура земельных участков в зависимости от назначения представлена в Таблице.
Анализируя таблицу, можно сделать вывод, что количество предложений на рынке довольно ограничено, не смотря на его рост по сравнению с сентябрем 2009 года.
Общее состояние на рынке земли под коммерческую застройку характеризуется ростом предложения с одновременным падением цен. Так количество земельных участков, предлагаемых для покупки в Кемеровской области, увеличилось почти в 2 раза по сравнению с сентябрем 2009 г. (81 земельный участок), и составило 143 земельных участка. Лидером по числу предложений является г. Кемерово, в числе аутсайдеров г. Белово, г. Осинники, ЛенинскКузнецкий район, Новокузнецкий район и Кемеровский район. Так же увеличился совокупный объём предлагаемых площадей, так объём предлагаемых площадей в сентябре 2009 года составлял 6 457 318 кв.м, а на ноябрь 2010 года составил 7 861 023 кв.м.
 Разброс цен на земельные участки под коммерческую застройку в пересчете на 1 кв.м. очень высок и составляет 7,520000 руб.
Далее рассмотрим ценообразующие факторы, влияющие на такой разброс по стоимости 1 кв.м. земельного участка.
Данный разброс находиться за границами статистической ошибки, и связано такое отклонение с наличием у дорогих участков (1000020000 руб. за кв.м) проектной документации, разрешений на строительство торговоофисных центров, разрешений на подключение к сетям общего пользования, теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения.
Фактор «площадь земельного участка» в данном случае чётко выражен, но не является основополагающим. Продавцы в отсутствие широкого спектра предложений выставляют цены исходя из собственных соображений и пожеланий.
Дмитрий Бардокин, специалистоценщик
|
Деловые новости[18 апреля] Компания MST начала строительство завода сухих строительных смесей в Кемерове
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
