Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[2 декабря] Самозанятые в Кузбассе – ниши и возможности развития собственного дела
[1 декабря] Где купить новогоднюю открытку по-кемеровски?
[30 ноября] Райффайзенбанк запустил карту с кэшбэком 1,5% для премиальных клиентов
[30 ноября] Стартовал прием заявок на Всероссийский конкурс журналистов «Экономическое возрождение России» по итогам 2021 года
[30 ноября] Завершился четвёртый сезон акселератора


 
 

Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


наш опрос

Сколько автомобилей в вашей семье?





результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 1 от 25.01.2011

Строительная пятилетка

В ноябре 2010 года областные власти защитили в Министерстве регионального развития комплексную программу «Развитие жилищного строительства в Кемеровской области на 2011­-2015 годы». Наличие этой программы позволяет Кузбассу рассчитывать на поддержку федерального центра в рамках целевой программы «Жилище» на 2011-­2015 годы. Отмечая сам факт появления этого документа как однозначно положительный, участники строительного рынка в то же время указывают на его декларативный характер и отсутствие чётких указаний на то, за счёт чего будут достигнуты те или иные результаты.
 
Кому стоит дом построить?
Программа «Развитие жилищного строительства в Кемеровской области на 2011-2015 годы» даёт ясные представления о том, к чему, по мнению кузбасских властей, должна прийти строительная отрасль региона к 2015 году. Цели, задачи и целевые показатели не могут не радовать. Так, в ближайшие 5 лет в Кузбассе планируется построить 6,5 млн кв. метров жилья, благодаря этому жилищные условия должны улучшить более 130 тыс. семей (или 4,6% населения области). Темпы строительства (из расчёта на год) увеличатся в 1,6 раза, уровень обеспеченности жильем за 5 лет вырастет с 21,3 до 23,5 кв. метров. Но остановимся на том, каким образом эти показатели должны быть достигнуты.
В программе подробно расписаны источники и объёмы финансирования (включая все существующие бюджетные подпрограммы), за счёт которых регион планирует достигнуть своих строительных целей. Конечно, из года в год эти цифры будут корректироваться, но их соотношение понятно уже теперь: из 148,9 млрд рублей (предполагаемая стоимость реализации программы на 2011-2015 годы) основная часть — 121,5 млрд рублей, это внебюджетные источники — в основном средства граждан, банков, строительных организаций.
Стоит учесть и то, что финансирование бюджетных программ из года в год будет сокращаться (об этом прямо говорят федеральные чиновники), в то время как объёмы строительства, согласно планам комплексной программы, должны лишь увеличиваться. Главенствующая роль внебюджетных источников в условиях рынка удивления, конечно, вызывать не может. Другой вопрос — за счёт чего будет гарантирован объём ввода жилья, заложенный в программе?
Как сообщил заместитель губернатора области по строительству Антон Сибиль на одной из пресс-конференций в конце прошлого года, план «формируется исходя из того, что в год в идеале должен вводиться 1 кв. метр на жителя. К 2020 году Кузбасс должен выйти ежегодно на 3 млн кв. метров. Постепенно нас приводят к этой цифре».
 
Антон Сибиль, заместитель губернатора области по строительству
Антон Сибиль: «К 2020 году Кузбасс должен выйти ежегодно на 3 млн кв. метров»
 
«6,5 млн квадратных метров  — это цель, которую перед нами поставило Министерство регионального развития РФ, — поясняет заместитель начальника департамента строительства Кемеровской области Александр Шнитко. — Цифры получены путём экономического анализа и прогнозирования. Конечно, эти прогнозы могут и не сбыться. Например, в своё время кризис разрушил многие планы, в том числе и в сфере жилищного строительства. Однако это не означает, что такие прогнозы не стоит делать. Это очень важный ориентир для всех участников рынка, в том числе для строительных компаний и банков. Опираясь на эти цели, они выстраивают собственные планы и стратегию.
По подсчётам Станислава Баранова, генерального директора ООО «КузбассИнвестСтрой», бюджетное финансирование по госпрограммам позволяет региону ввести около 20% от годового плана ввода жилья (с учётом закупочной цены Министерства регионального развития в 26 тыс. рублей за 1 кв. метр). Серьёзная ставка в программе делается на индивидуальное строительство (какая доля при этом приходится на легализацию давно построенного жилья  — другой вопрос). Реализация остальной части плана зависит от инициативы частного бизнеса — девелоперов и застройщиков. Задача областных властей — создать условия для инвестиций в коммерческое строительство.
 
Станислав Баранов, генеральный директор ООО «КузбассИнвестСтрой»
По подсчётам Станислава Баранова, бюджетное финансирование по госпрограммам позволяет региону ввести около 20% от годового плана ввода жилья
 
Очевидно, что инвестиционная привлекательность строительного бизнеса зависит от таких ключевых факторов, как, во-первых, спрос на построенное жильё и, во-вторых, развитие городов и территорий в части строительства инженерной инфраструктуры и разработки необходимой градостроительной документации.
 
«Экономный» спрос
Рычагов для стимулирования спроса у региональных властей не так много. Но они есть. К примеру, в практике некоторых российских регионов есть опыт дотирования ипотеки за счёт областного бюджета жителям региона (причём не только бюджетникам).
По оценке Станислава Баранова, спрос на жильё в таком урбанизированном регионе, как Кузбасс, велик, вопрос лишь в его перетекании из отложенного в платёжеспособный и наоборот. По словам Александра Шнитко, платёжеспособность кузбассовцев будет увеличиваться в ближайшие годы за счёт роста заработной платы, но и это в реализации строительной программы региона не главное: «В нашей программе главное не столько рост платёжеспособности, сколько рост доступности жилья, а этот показатель зависит не только от уровня доходов. Здесь играют роль и другие факторы. Например, количество и качество предложения на жилищном рынке. Ведь можно строить дворцы и элитные квартиры, которые никто не купит, а можно строить доступное жилье. В ближайшие пять лет мы будем делать ставку на жилье эконом-класса. Его доля к 2015 году в общем объёме вводимого жилья должна достигнуть 60%».
Параметры жилья эконом-класса были утверждены приказом Министерства регионального развития в 2010 году. Так, размер однокомнатной квартиры ограничен 28-45 кв. метрами, двухкомнатной  — 44-60 кв. метрами, трёхкомнатной — 56-80 кв. метрами. Стандарты эконом-класса подразумевают также и ряд других критериев (минимальная площадь комнаты, кухни и так далее).
По оценке сертифицированного аналитика рынка недвижимости Галины Зыряновой, в настоящее время в Кемерове из всех новостроек, находящихся в активной фазе строительства, под параметры жилья экономического класса подходят всего 3 дома. Остальные превышают рекомендованные размеры и относятся к классу эконом-плюс и бизнес-класса. Однако есть и другая крайность: так называемый «эконом-минус». К этому классу относятся 2 дома с малогабаритными квартирами от компании ООО «СДС-Строй», которые «недотягивают» до стандартов эконом-класса (однокомнатные квартиры в нём 25,5 кв. метров, двухкомнатные — 34,5 кв. метров). Кроме того, отмечает Галина Зырянова, при проектировании жилых зданий экономического класса в проектную документацию должны включаться, помимо мероприятий по благоустройству и озеленению территории, также меры по обеспечению комфортных условий проживания для людей с ограниченными возможностями: в каждом доме должны быть предусмотрены пандусовые въезды и другие устройства, обеспечивающие возможность подъёма инвалида на уровень входа в здание, его первого этажа или лифтового холла. Другими словами, недостаточно обеспечить въезд инвалидной коляски в подъезд, необходимо оборудовать лестничные марши для въезда в лифт. Пока проблему людей с ограниченными возможностями в Кемерове может решать только томская панельная серия. «Таким образом,  — резюмирует Галина Зырянова, — чтобы достичь запланированных программой показателей по строительству жилья эконом-класса, строителям необходимо пересмотреть свои проекты на соответствие стандартам».
Другой вопрос, насколько застройщикам экономически интересно строить жильё по госпрограммам. Напомним, в 2010 году для Кемеровской области закупочная цена по госпрограммам была установлена в размере 26 тыс. рублей за 1 кв. метр. «За 26 тыс. рублей жильё построить можно, но заработать тут не на чем, подрядчики едва выживают на этом финансировании», — говорит Станислав Баранов. Евгений Мордовин, генеральный директор ООО «Програнд», вообще сомневается, что строить по такой цене реально: «26 тыс. рублей —совершенно «непроходная» для застройщиков цена. У нас только себестоимость 28 тыс. рублей за кв. метр, плюс требование к жилью эконом-класса  — внутренняя отделка, а это ещё 4 тыс. рублей на 1 кв. метр».
По данным мониторинга рынка строительства и первичного рынка жилья в Кемерове, проведённом Галиной Зыряновой, в декабре 2010 года в домах, соответствующих параметрам «эконом», квартиры продавались по цене явно выше рекомендованной: однокомнатные под самоотделку — 34 тыс. рублей за 1 кв. метр, «под ключ» — 37 тыс. рублей за 1 кв. метр; двухкомнатные под самоотделку — 31,5 тыс. рублей за 1 кв. метр, «под ключ»  — 34,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. Средняя цена 1 кв. метра в новостройках Кемерова по состоянию на декабрь 2011 года составляла 35,6 тыс. рублей за 1 кв. метр, по районам диапазон цен находится в пределах от 32,7 тыс. рублей за 1 кв. метр (в Заводском районе, микрорайон Южный) до 40-41 тыс. рублей за 1 кв. метр (в Центральном и Ленинском районах).
По словам Александра Шнитко, некоторые застройщики, заинтересованные в снижении себестоимости строительства, занимаются разработкой и внедрением инновационных материалов и технологий: «Прежде всего, используются эффективные утеплители, за счёт которых уменьшается толщина стен и, соответственно, снижается стоимость конструкции без ущерба для теплофизики здания. Кроме того, появляются новые материалы и технологии, такие как «Теплостен», система каркасно-панельного домостроения «Экопан», «КУБ-2,5». В то же время опрошенные участники строительного рынка сомневаются в возможности всерьёз снизить таким способом себестоимость. «Я в этом вопросе скептик: никакого радикального удешевления жилья быть не может, — убеждён Станислав Баранов. — Новые фасадные решения позволяют снизить себестоимость максимум на 5%. В малоэтажном строительстве пробуют применять пенопласт, фанеру, материалы из опилок. Но всё это недолговечно и непрактично: в наших сибирских условиях дома должны быть из кирпича и бетона».
 
Проблема в сетях
Как известно, одна из главных проблем, с которыми сталкиваются застройщики, — это строительство инженерной инфраструктуры. Ни одна компания не в состоянии «вытянуть» строительство квартальных сетей целиком, без помощи властей.
«Компания «Програнд» вложила в проектирование микрорайона №12 в Кемерове порядка 100 млн рублей, — рассказывает Евгений Мордовин. — Это был 2006 год —деньги были, к тому же инвестировала крупная компания ОАО «УК «Кузбассразрезуголь». Внутриквартальные сети нам обошлись в 200 млн рублей. По ним сейчас подают тепло ОАО «Теплоэнерго», электричество — ОАО «СКЭК». Они зарабатывают на этом деньги и предлагают нам отдать им сети бесплатно! Мне непонятно, почему они не вкладывают в строительство сетей деньги, ведь это их бизнес».
 
Евгений Мордовин, генеральный директор ООО «Програнд»
По мнению Евгения Мордовина, 26 тыс. рублей за кв. м — совершенно «непроходная» для застройщиков цена
 
По мнению Станислава Баранова, инфраструктурную проблему можно решить, если направлять бюджетные средства не на строительство жилья по госпрограммам, а на развитие сетей: «Город мог бы построить сети, разбить квартал на участки и провести тендер на их застройку. Или поставить перед застройщиками условие: кто хочет строить на обеспеченном сетями участке — такую-то долю жилья отдавайте под бюджетно-социальные программы, по цене, утверждённой Министерством регионального развития, остальное жильё может идти на свободный рынок. Это и называется создание условий для развития: тогда и мы, застройщики, сможем планировать на годы вперёд, участвовать в тендерах. А пока я понимаю, сколько жилья я могу построить и продать в ближайший год-два, но не понимаю, где я буду его строить».
«Я бы понял механизм реализации программы, если бы в ней было написано: застройщики должны продавать жильё по такой-то стоимости, с рентабельностью не более 15%, пусть бы за этим даже следили антимонопольные органы,  — рассуждает Евгений Мордовин. — Но за это власти им обеспечивают инфраструктуру, снятие административных барьеров и оперативное формирование земельных участков. Вот тогда можно будет говорить о себестоимости строительства в 28 тыс. рублей. На таких условиях мы бы подписали соглашение с администрацией — не нужна нам рентабельность в 50%, и 15% хватит».
Между тем, уже несколько лет в области работает подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой» региональной целевой программы «Жилище». По данным Александра Шнитко, в общей сложности из областного и местного бюджетов по этой программе с 2007 года израсходовано более 380 млн рублей. Средства федерального бюджета привлекались для субсидирования процентной ставки по банковским кредитам. Так, например, в 2009 году была открыта кредитная линия в «Сбербанке» на сумму 100 млн рублей. Средства были направлены на строительство сетей для Лесной поляны и микрорайона №12. Процентная ставка банка составляла 20% годовых, из них 15,5% было субсидировано из федерального бюджета. В новой комплексной программе «Развитие жилищного строительства… на 2011-2015 годы» также предусмотрена подпрограмма «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства». В общей сложности на её реализацию предполагается направить 12,5 млрд рублей. В том числе 3,75 млрд из областного, 7,5 млрд — из федерального, 1,25 млрд — из местных бюджетов.
Однако ясности в том, какие участки будут обеспечены сетями за счёт бюджетных средств и на каких условиях они на эти участки смогут зайти, после прочтения программы у застройщиков не появилось. «Микрорайон 15А в центре Кемерова — очень интересный для застройщиков участок,  — размышляет Евгений Мордовин.  — Стоимость строительства магистральных инженерных сетей  — 544,3 млн рублей, источники финансирования — внебюджетные. Но кто вложит эти 544,3 млн ?! Их нужно вложить сразу или в течение трёх лет? Какова цена «входного билета» на этот участок?». «Открытости, прозрачности правил игры на строительном рынке как не было, так и нет, — огорчается один из участников строительного бизнеса. — Программа неплохая, но носит декларативный характер. Похоже, что задача при её разработке была — подтвердить строительные планы Кузбасса перед Министерством регионального развития и определить объём финансирования, который требуется по бюджетным программам».
Помимо таких финансово затратных вещей, как строительство инженерной инфраструктуры, областные власти, по мнению строителей, могли бы предпринять и другие шаги, более простые шаги. Например, ускорение выдачи документации при вводе жилого дома. В программе упоминаются организационные мероприятия, направленные на снижение административных барьеров и сокращение сроков прохождения административных процедур в жилищном строительстве, но конкретики по этому поводу также мало. «Мы построили дом, сдали его ещё летом прошлого года, а документы на право собственности люди оформляют до сих пор, — сетует Евгений Мордовин. — И ничего поделать мы не можем: создано три службы, которые друг друга дублируют: бюро технической инвентаризации, Роснедвижимость, учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. У каждой службы свои сроки прохождения документов, как минимум 30 дней».
Находить новые пути повышения инвестиционной привлекательности и стимулирования спроса на рынке жилья областным властях, похоже, придётся. Покупательская активность по оценке опрошенных экспертов, ещё не особенно высока. К тому же есть риск, что, при её восстановлении, застройщики захотят компенсировать убытки, полученные за время кризиса, и повысят цены. А значит, задача повышения доступности квадратных метров снова усложнится.
Ксения Сидорова

Рубрики:

Деловые новости

[2 декабря] На девятый день со дня трагедии на «Листвяжной» пройдут траурные мероприятия
[2 декабря] Кузбасским бюджетникам повышают зарплату с 1 декабря на 8,6%
[1 декабря] В Прокопьевске — снова новый глава города
[1 декабря] В Кузбассе собрали 1,5 млн тонн зерна
[1 декабря] За пределы Кузбасса уехали учиться 44% новокузнецких выпускников 2021 года

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 

 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко