|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[28 апреля] Кузбассовцы стали активнее интересоваться творчеством Виктора Астафьева
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 21 от 26.10.2010
Как известно, в советское время, когда ещё только проектировались улицы и кварталы современного Кемерова, грандиозные перспективы автомобилизации кемеровчан были недооценены. И уже сегодня количество личного транспорта в городе едва ли не в 10 раз превышает пределы, установленные предыдущим поколением градостроителей. Как результат – недостаточная пропускная способность улиц, недостаток гаражей и парковочных мест, а количество автомобилей неуклонно продолжает расти.
Постепенно автомобили заполняют дворовые территории, газоны и детские площадки. Всё более назревающую проблему необходимо решать, и в прошлом году городская администрация подготовила 19 участков для размещения стационарных парковок с готовым типовым проектом и отведёнными земельными участками, ёмкостью от 50 до 500 парковочных мест. Как сообщили в городском управлении архитектуры и градостроительства, потенциальным инвесторам были предложены разнообразные проекты парковочных комплексов: подземные и надземные, встроенные, механизированные и кассетные. Согласно проекту такие участки предусмотрены в разных микрорайонах города, в том числе и в центральной его части, где дефицит парковочных мест ощущается особенно остро. Так, автостоянку оказалось возможным построить на улице Дзержинского, а на улице Красная городские власти нашли место для размещения сразу двух парковок – в районе областной филармонии и рядом с городским управлением архитектуры и градостроительства.
Однако финансовый кризис помешал реализации этих проектов. Как признаются сами чиновники, особого интереса инвесторы к паркингам не проявили. На сегодняшний день известно о двух реализуемых проектах, которые не связаны с жилищным или иным строительством. Речь идёт классических надземных гаражных комплексах на проспекте Шахтёров и проспекте Ленинградском. По информации «Авант-ПАРТНЕРа», строительство таких классических паркингов наименее затратно по сравнению с другими вариантами строительства.
Несмотря на это, от рентабельности гаражного комплекса компания «Стройком», инвестор проекта на проспекте Ленинградский, не в восторге: продажи идут плохо, в кризис их не было вообще. В настоящее время в месяц продаются в среднем 4 гаража. За 3 года с начала строительства продано всего 50% парковочных мест и боксов. Из-за кризиса удлинились сроки строительства (с 1,5 лет, как изначально планировалось, до 3), к тому же пришлось привлекать дополнительно банковские средства, платить проценты за их использование, что ещё больше снизило рентабельность. «Люди интересуются покупкой, но когда узнают стоимость, интерес исчезает, - рассказывает представитель компании. - Пока во дворах можно хранить автомобили, зачем тратить деньги?!». Боксы «Стройком» продаёт по 42 тыс. рублей за кв. метр, парковки – по 38 тыс. рублей. Как поясняет собеседник «Авант-ПАРТНЕРа», такая немаленькая цена объясняется просто: если в жилом доме площадь общего пользования, не подлежащая продаже, составляет около 20%, то в гаражах – 50%. Соответственно, затраты на строительство этой доли распределяются на полезные квадратные метры, подлежащие продажи, что и повышает цену парковочных мест и боксов. «Всерьёз затрудняет продажи, - продолжает представитель инвестора, - отсутствие ипотечных продуктов, разработанных для приобретения гаражей. Ещё стимулировать спрос мог бы выход нормативного документа, запрещающего ночной простой машин во дворе».
Не лучше обстоят дела с продажей гаражей и в строительной компании «КузбассИнвестСтрой»: в месяц продаются 1-2 гаража. Продажи, по оценке генерального директора компании Станислава Баранов, шли бы ещё хуже, если бы компания не придумала такую схему продаж, как аренда с правом выкупа. Смысл её заключается в том, что арендатор может платить только арендные платежи, а может сумму побольше, параллельно выкупая гараж.
По мнениюСтанислава Баранова, одна из основных причин низкого покупательского спроса – то, что около 80% квартирных продаж происходят через ипотечное кредитование: «Если у человека и появляется 500-600 тыс. рублей свободных средств, он в первую очередь погасит ипотечный кредит. Ни один нормальный человек не будет, платя проценты по ипотеке, покупать гараж! Далее в приоритетах у людей ремонт, наконец, человек машину новую себе купит – зачем ему гараж за 600 тыс. покупать, если машина у него всего 300 тыс. стоит?! И только после этого, возможно, он купит гараж». В компании «Стройком» утверждают, что их покупатели – владельцы совершенно разных по стоимости машин, от LADA Kalina до Mercedes, однако добавляют, что большую заинтересованность проявляют, конечно, владельцы дорогих иномарок.
Стоит отметить, что ещё совсем недавно в Кемерове активно практиковалось подземное гаражное строительство, а именно подземные гаражи под игровыми или спортивными площадками во дворах строящихся жилых домов. По словам участников рынка, минусы такого строительства – невозможность строительства по такой технологии достаточного количества гаражей (так как дворовые территории небольшие), а главное, очень высокая себестоимость строительства, в 2 раза превышающая строительство наземных комплексов, по причине высоких требований к несущей способности объекта: приходится возводить свайные фундаменты, очень мощные конструкции, возрастают расходы на гидроизоляцию, вентиляцию, пожарные и охранные сигнализации. К тому же геология в Кемерове, как выясняется, не очень хорошая: во многих местах происходит подтопление грунтовыми водами. Конечно, такие дорогие гаражи продаются ещё сложнее.
«Совместно с компанией «Арт-Акцент» мы в 14 микрорайоне строили жилой комплекс «Южная звезда», состоящий из 5 домов, - рассказывает Станислав Баранов. - Здесь же, под дворовой территорией, построили подземный паркинг на 112 машиномест. Когда мы уже продали все квартиры (а жилой площади в этом комплексе было 35 тыс. кв. метров), из 112 машиномест было продано всего 20! В аренду они сдаются неплохо, а вот покупать их мало кто хочет». Всего по стоимости аренды уличной парковки сдаются машиноместа в паркинге в 12 микрорайоне. Как уверяет генеральный директор компании «Програнд» Евгений Мордовин, в зимнее время их заполненность составляет 100%.
Гендиректор «КузбассИнвестСтрой» Станислав Баранов уверен, что не надо «лезть под землю»: наиболее оптимальный вариант – строительство надземных паркингов на 300-400 машиномест с сервисной зоной на первом этаже с автомойкой, шиномонтажом, автомагазином, ремонтным блоком. По словам Станислава Баранова, ключевое значение в этом проекте имеют большое количество машиномест, что снижает себестоимость, и наличие сервисной зоны. Если строить такой комплекс без сервисной зоны и сдавать его в аренду по цене, сопоставимой со стоимостью хранения на уличной стоянке, то есть по 2-2,5 тыс. рублей в месяц за место, срок окупаемости составит 10 лет. По оценке эксперта, это практически нулевая инвестиционная привлекательность. Если строить комплекс с сервисной зоной, он окупится приблизительно за 4 года, а это куда более реальные горизонты для инвестирования. Тем более, если речь идёт об объекте капитального строительства, который будет стоять не один десяток лет и успешно работать, приносить прибыль. Шансы продажи машиномест в таких комплексах Станислав Баранов даже не рассматривает, находя помимо уже названных много других причин: «Допустим, такой гараж стоит 600 тыс. рублей. Это стоимость 25 лет аренды, даже без учёта процентов! Кто может быть уверен в том, что 25 лет будет жить в этой квартире и никуда не переедет? Поэтому проще арендовать. Наконец, не настолько у нас всё плохо в городе с хранением автомобилей, чтобы люди вынуждены были эти гаражи скупать. На худой конец можно на улице машину оставить». «Сервисная зона приносит денег больше, чем сдача в аренду стояночных мест, - продолжает Станислав Баранов. - Наверху – готовая клиентская база из 300-400 машин, которые нужно постоянно мыть, «переобувать» 2 раза в год, менять колодки, фильтры, масла и так далее, не говоря уже о каком-то сложном ремонте».
Для строительной компании проект сроком окупаемости в 10 лет, конечно, неинтересен: её бизнес построен не на эксплуатации, а на строительстве объекта, после чего деньги из него извлекаются и вкладываются в новый проект. Однако эксплуатация подобных комплексов могла бы быть интересна компаниям, занимающимся автомобильным сервисом. Как сообщил Станислав Баранов, одна из таких компаний до кризиса проявляла интерес к подобному проекту и хотела выступить в качестве инвестора, однако кризис помешал реализации этих планов.
Стоит отметить, что, помимо финансовых, есть и другие трудности. Так, строительство трёх- или четырёхэтажных комплексов требует подходящих земельных участков. Чтобы построить такой комплекс, его нужно спроектировать в рамках квартала. Для этого потребуется обычно довольно большой участок земли с подъездами и проездами. Просто так внутрь дворовой территории его не «воткнуть», иначе автомобильный поток просто не сможет нормально разъезжаться: достаточно только представить, что ежедневно примерно в одно и то же время по утрам и вечерам из паркинга и обратно будут выезжать и въезжать 300-400 автомобилей. Как правило, такие комплексы строят либо на окраине кварталов, либо между ними (как это реализовали между 12 и 13 микрорайонами).
И пока ни один подобный проект не заработает и не докажет свою эффективность, инвесторы вряд ли массово отправятся в эту сферу. Учитывая высокую социальную значимость проблемы хранения автомобилей, определённые шаги по повышению инвестиционной привлекательности таких проектов начинают делать городские власти. Помимо разработки уже упомянутых проектов и подготовки участков, администрация предлагает более мягкие условия по аренде земли под строительство таких объектов. Так, в прошлом году, с целью сделать такие проекты «интереснее» для инвесторов и минимизировать возможность долгостроя, городская администрация вышла с инициативой ввести понижающий коэффициент к размеру арендной платы на первый год строительства. Областными властями эта инициатива была поддержана, и инвесторы в первый год платят лишь 60% от стоимости аренды. В том, чтобы быстрее закончить строительство, они тоже заинтересованы, в этом случае сократятся сроки окупаемости объекта. Правда, установить для таких инвесторов льготные условия по подключению к инженерной инфраструктуре городские власти не могут, поскольку это будет противоречить антимонопольному законодательству.
Станислав Баранов уверен, что, как только первые комплексы будут введены в эксплуатацию и проработают хотя бы год, доказывать привлекательность такого бизнеса инвесторам уже не придётся: бизнесу свойственно расширяться. Если опыт эксплуатации одного комплекса оказался удачным – инвестор захочет построить второй, третий, четвёртый, создать из них сеть. К тому же эксплуатировать два или три рядом стоящих комплекса всегда выгоднее, чем один.
Ксения Сидорова
|
Деловые новости[27 апреля] Новый проект КРТ в Заводском районе Новокузнецка выставлен на торги за 35 млн рублей
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
