|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[3 мая] В Кузбассе женщины активно вовлекаются в управление компаниями
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 7 от 13.04.2010
В кризис застройщики и региональные власти, «подгоняющие» темпы ввода жилья в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», столкнулись с неприятной неожиданностью: квартиры нужно не только построить и отрапортовать о проделанной работе, но и реализовать. А сделать это в нынешних условиях непросто.
Уязвимый проект
Застройщики уже не скрывают, что темпы продаж резко снизились по сравнению с докризисными временами, и заметно увеличили свою маркетинговую активность на рынке жилья. По данным начальника областного департамента строительства Алексея Симонова, на 1 марта в регионе было 960 нереализованных квартир общей площадью 65,5 тыс. кв. метров, преимущественно двух- и трёхкомнатных. В основном эта проблема характерна для Новокузнецка (658 квартир), Кемерова (223 квартиры), Междуреченска (48 квартир) и Юрги (21 квартира). Из застройщиков больше всего готовых нереализованных квартир на сегодняшний день имеют ООО «Новокузнецкий домостроительный комбинат им. А.В.Косилова» (ООО «НДСК», Новокузнецк), ООО «Програнд» (Кемерово), ООО «Кемеровогражданстрой» (Кемерово), ООО «СДС-Финанс» (Кемерово), ЗАО «ФСК «Кузбасстрой» (Кемерово), ООО «Юстрой» (Юрга), ЗАО «ИСК «Междуреченскстрой» (Междуреченск). За последние два месяца, рассказал Алексей Симонов, из всего объёма «простаивающего» жилья было продано примерно 40 квартир, так как начала «оживать» ипотека. В то же время, в стадии строительства находится еще более 2 тыс. квартир, которые пока не нашли своих покупателей, и могут вскоре также оказаться в списке введенного, но не проданного жилья.
Как сообщил на пресс-конференции в начале апреля заместитель губернатора Кемеровской области по строительству Евгений Буймов, только у ООО «Новокузнецкий домостроительный комбинат» «стоит» около 600 квартир, коммерческая продажа в месяц составляет приблизительно 15 квартир. Генеральный директор компании Анатолий Косилов комментировать ситуацию отказался. Вот как обозначил эту проблему в своём бюджетном послании к городскому совету в конце декабря прошлого года тогдашний глава Новокузнецка Сергей Мартин: «С начала реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» нам удавалось ежегодно увеличивать объём ввода жилья в эксплуатацию и тем самым повышать уровень жизни горожан. События кризисного года показали, что реализация самого крупного из национальных проектов наиболее уязвима в условиях экономического кризиса, т.к. включает в себя не только строительство жилья, но и способность населения его приобретать. По состоянию на 1 декабря в городе было сдано в эксплуатацию 173 тыс. кв. метров жилья, 81% от уровня того же периода 2008 года. Ожидаемое исполнение плана по вводу жилья в текущем году составит 85%. При плане ввода жилья в 235 тыс. кв. метров по итогам года будет введено 200 тыс. кв. метров. За счет всёх источников финансирования на строительство было направлено 3,8 млрд рублей, что позволило приобрести жилье 1330 семьям, что меньше прошлого года на 1655 семей».
Поможем чем можем
Чтобы реализовать построенное, застройщики стремятся попасть в государственные жилищные программы. Соответственно, по более низкой стоимости продают квартиры за бюджетные средства для обеспечения жильём льготных категорий граждан (ветеранов Великой Отечественной войны, переселенцев из ветхих и аварийных бараков, семей, проживающих на подработанных шахтами территориях, детей-сирот, а также бюджетников, молодых семей, которые оформляют областные льготные жилищные займы и социальные выплаты). Так в конце марта Евгений Буймов и гендиректор ООО «НДСК» Анатолий Косилов подписали соглашение о приобретении у застройщика 97 квартир в новых домах Новоильинского района на общую сумму 103,6 млн рублей. Из них 40 квартир – по цене 23,5 тыс. рублей за 1 кв. метр и 57 квартир – по 25 тыс. рублей за 1 кв. метр, что практически на треть ниже рыночной стоимости. Как сообщили в пресс-службе обладминистрации, за эти квартиры областной бюджет рассчитается со строительным предприятием только в течение 2010 года.
Как рассказал на пресс-конференции Евгений Буймов, некоторое количество квартир за счёт областного бюджета планируется также приобрести у ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» (инвестора проекта «Серебряный Бор») по соглашению, подписанному ранее. Однако, как подчеркнул заместитель губернатора, основная ставка по выкупу квартир под социальные нужды делается на «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» (некоммерческая организация, созданная в 1994 году областной администрацией для обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав слабо защищенных слоев населения). Как пояснил Евгений Буймов, «фонд выступает заказчиком-застройщиком, строит много и по области, и в Кемерове: в 14 микрорайоне, сейчас заходит на площадку 12 микрорайона».
Чтобы помочь выжить своей строительной отрасли, придумывать собственные способы поддержки вынуждены и городские власти. Так, в Кемерове на основе опыта Томска и Новосибирска разработан план стимулирования ипотеки: 25 млн рублей выделено на субсидирование первоначального взноса. Предполагается, что заёмщикам будет выделяться по 300 тыс. рублей безвозмездно в счёт первоначального взноса, но кто будут эти счастливчики, каким образом их будут определять городские власти, и насколько действенно будет мера поддержки, которая сможет стимулировать постройку всего 76 квартир, пока неясно. Евгений Буймов по этому поводу не стал высказываться определённо. О том, решают ли как-то проблемы своих застройщиков в Новокузнецке, узнать не удалось по причине отставки Сергея Мартина (см. об этом рубрику «АКТУАЛЬНО» на стр.1), хотя в пресс-службе горадминистрации отметили, что с приходом исполняющего обязанности главы Валерия Смолего «многое может поменяться». В том числе, могут появиться и новые меры по стимулированию продаж жилья.
Надежда есть
Конечно, людям по-прежнему нужна жилплощадь. Снижение спроса на неё в самый пик финансового кризиса – явление закономерное, но при появлении малейших перспектив улучшения ситуации люди снова возобновляют свой интерес к приобретению жилой недвижимости. О прогрессирующем росте звонков, консультаций по условиям покупки, говорят и застройщики, и банкиры, и риелторы. Действительно, снижение цен на жильё, неоднократное снижение в последнее время ставки рефинансирования Центробанка и реанимация ипотечных программ в ряде банков вселяют надежду на оживление рынка.
По оценке начальника отдела клиентского сопровождения ипотечных кредитов Алексея Волкова филиала «Кузбасский» банка «ВТБ24», интерес к рынку ипотеки со стороны заёмщиков восстановлен чуть менее наполовину, однако платежеспособность ещё значительно отстаёт от докризисного уровня. Есть и другая проблема: часть людей, доход или сбережения которых позволяют совершить покупку хоть сейчас, заняла выжидательную позицию в надежде на дальнейшее снижение цен застройщиками и снижения ипотечных ставок. Свою роль сыграло и снижение инвестиционной привлекательности недвижимости: в условиях, когда цены на неё падали, такой инвестиционный инструмент был мягко говоря непопулярным. «Если до кризиса мы заключали порядка 100-120 ипотечных сделок в месяц (всего, как по первичному, так и вторичному рынкам), то сейчас 20-30, – рассказывает Алексей Волков. – Однако положительная динамика налицо. Оживление началось в ноябре-декабре, и ежемесячно мы видим увеличение числа сделок». По данным экспертов, реальными участниками рынка ипотеки сегодня являются банки ВТБ-24, Сбербанк, Газпромбанк, а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Как сообщили в центре продаж ООО «Програнд», снижение продаж по сравнению с докризисным уровнем произошло примерно в 5 раз. Правда, сравнивать число сделок «до» и «после» сложно, поскольку ещё за год до начала продаж (они начались в 2007 году) будущие покупатели уже подавали заявления на покупку. Помимо снижения платежеспособности, есть и другие, не менее объективные причины, сдерживающие количество заключаемых ипотечных сделок. Так, в кризис, когда часть застройщиков вынуждена была фактически прекратить свою деятельность, у банков не было уверенности, что оставшиеся смогут довести свои объекты до конца. Отсюда – нежелание выдавать кредиты на покупку квартир в строящихся домах. Сейчас ситуация до некоторой степени нормализовалась, однако требования к объектам у банков стала жёстче: полная готовность «коробки» (100% построенных этажей), дополнительное обеспечение на период строительства. Понятно, что рынок объектов, отвечающих этим условиям, серьёзно ограничен, и пока не расширяется, поскольку новые объекты по объективным причинам компании не спешат закладывать. Кстати, именно с ожидаемым дефицитом новостроек на этом рынке в ближайшие пару лет (а он возникнет, даже если новые объекты в срочном порядке сейчас начнут закладывать) аналитики связывают восстановление докризисного спроса к 2011 году.
По оценкам сертифицированного аналитика рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Галины Зыряновой, «спрос на рынке жилья остаётся стабильным на протяжении нескольких месяцев и поддерживается в основном ипотечными кредитами. Сегодняшних покупателей можно разделить на две категории: ипотечники, получающие кредиты в АИЖК и банках, и люди, улучшающие свои жилищные условия – продающие имеющуюся жилплощадь, добавляющие накопления или деньги потребительского кредит, и покупающие большее по площади жильё. Инвесторы, ушедшие с рынка ещё в 2008 году, не спешат возвращаться. Вторичное жильё, безусловно, в нынешней ситуации пользуется большим спросом, так как ипотека на первичном рынке возможна только на объекты, уже сданные в эксплуатацию, и где право собственности зарегистрировано. А таких объектов становится всё меньше». По словам собеседника из компании «Програнд», всерьёз сократило число возможных покупателей и ограничение заёмщиков по размеру выплат: сейчас банки требуют, чтобы ежемесячный взнос не превышал 24-50% дохода заёмщика. Раньше они подходили к лояльнее и могли позволить человеку оставить себе на проживание средства чуть ли не в размере прожиточного минимума.
Спрос и предложение
По данным Галины Зыряновой, наиболее востребованы сегодня квартиры эконом-класса, характеризующиеся небольшой площадью (однокомнатные 34-40 кв. метров, двухкомнатные 50-60 кв. метров), расположенные в спальных районах города, имеющих необходимую инфраструктуру. Наибольшую популярность небольших квартир подтверждают многие эксперты, но не все.
Так, руководитель отдела маркетинга и инвестиций АСО «Промстрой» Александр Школьник не наблюдает таких тенденций среди своей покупательской аудитории: «У нас в продаже остались объекты как малой, так и большой площади». В то же время в ООО «Програнд» сообщили, что все однокомнатные квартиры у них уже проданы.
Снизив, насколько возможно, цены в предыдущие 1,5 года, застройщики вынуждены искать новые пути увеличения продаж, и признаются, что конкурентная борьба за покупателя доведена сейчас до предела. По мнению Александра Школьника, на первое место выходят такие параметры, как качество строительства и уровень сервиса: «Если раньше вся система крутилась вокруг застройщиков (люди шли, цены росли), то теперь главную роль на рынке играет покупатель. Выигрывает тот, кто сможет предложить клиенту сервис по максимуму: зарегистрировать право собственности, передать квартиру в отличном состоянии без каких-либо недоделок. Идеальный вариант – это когда покупатель приходит к застройщику, смотрит квартиру, ему всё нравится, и он ставит подпись в договоре купли-продажи».
Расширяя каналы сбыта и продвижения, застройщики активно ищут сотрудничества с банками. «Застройщики стремятся как-то расшевелить народ, привлечь внимание, – рассказывает Алексей Волков. – Приходят к нам с предложениями о совместных акциях: допустим, какую-то льготу заёмщикам мы дадим, какую-то они. Конечно, мы и раньше были взаимосвязаны, но раньше мы больше искали сотрудничества с ними, теперь они с нами». Это легко объяснимо: до кризиса у строительных компаний квартиры легко продавались через собственные центры продаж, если же клиенту требовался кредит – ипотеку предоставляли масса банков, был большой выбор. Поэтому 65-70% покупателей выбирали сначала квартиру, а затем уже шли в банк: условия были мягче, и они справедливо полагали, что, если не дадут кредит в одном банке, наверняка они возьмут его в другом. Теперь ситуация изменилась и уже банкиры являются поставщиками клиентов застройщику, а не наоборот. Именно в кредитное учреждение идут люди, чтобы понять, «проходят» ли они вообще по платежеспособности и, если да, на какую сумму могут рассчитывать. Чтобы стать ближе к покупателям, «Промстрой» разместил на своём сайте базу объектов, выставленных на продажу – по мнению Александра Школьника, такая наглядная информация значительно облегчает выбор покупателю.
Кроме того, застройщики стали развивать сотрудничество с риелторами, чего не особо желали делать в докризисные годы. Правда, по словам генерального директора агентства недвижимости «Панацея» Натальи Корчугановой, в Кемерове эта тенденция не приобрела тех масштабов, как, например, в Новосибирске: там застройщики более активны, проводят с риелторами совместные конференции, презентации. «В целом застройщики, конечно, идут к нам, но не так чтобы очень: работают в основном с 2-3 агентствами, наиболее зарекомендовавшими себя. Такого, чтобы отдали какие-то объекты на эксклюзивную продажу, нет», – резюмирует Наталья Корчуганова. По её оценкам, всего около 20% сделок на первичном рынке жилья Кемерова сегодня проходят с участием риелторов, однако прогресс налицо.
Как сообщили в ООО «Програнд», недавно компания перезаключила агентские договоры с 5 риелтерскими агентствами, по условиям которых было увеличено агентское вознаграждение. По мнению собеседника «Авант-ПАРТНЕРа», теперь у риелторов будет больший стимул «продвигать» именно их квартиры, кроме того, сотрудник агентства сможет делать клиенту скидку из своего вознаграждения. Кроме того, компания ищет выход на крупные организации, имеющие собственные корпоративные программы улучшения жилищных условий сотрудников. К примеру, одним из таких стратегических партнёров является Сбербанк, у которого есть собственная льготная ипотечная программа для своих работников.
Согласно анализу Галины Зыряновой, среди наиболее распространённых способов стимулирования спроса со стороны строительных компаний – предложение с отделкой «под ключ» (а это большой плюс для тех, кто берёт квартиру в ипотеку, и взять ещё один кредит, на ремонт, для них уже не под силу). Другие застройщики избавляются от неликвидных квартир (угловых, на крайних этажах, с неудачной планировкой), скидывая их по заниженным ценам: например, если средняя цена по микрорайону 30-31 тыс. рублей за кв. метр, то такие объекты можно купить по 28-29 тыс. рублей кв. метр. Квартиры на первых этажах по проспекту «Весенний» в городе-спутнике «Лесная Поляна» «Промстрой» продаёт по цене 25 тыс. рублей за 1 кв. метр.
«В нынешних условиях застройщикам приходится тщательнее сегментировать свою целевую аудиторию, и в рекламных сообщениях выборочно воздействовать на потенциальных покупателей, – продолжает Галина Зырянова. – Примером тому могут служить акции «Молодая семья», «молодожёны» и прочее».
Некоторые застройщики находят ресурсы для предоставления займов за счет собственных средств. К примеру, ООО «Програнд» предоставляет заём сроком на 3 года в размере 20% от стоимости квартиры, с ежемесячной выплатой 8% годовых и окончательным расчетом по основной сумме долга в течение срока договора займа. Как рассказали в компании, даже на этих условиях продажа квартир сейчас является выгодной, поскольку только на расходы по отоплению одной простаивающей квартиры «Програнд» как юридическое лицо платит около 10 тыс. рублей в месяц. «Мы избавляемся от этих расходов плюс ежемесячно получаем от заёмщика живые деньги», – пояснил собеседник «Авант-ПАРТНЕРа».
Ксения Сидорова
|
Деловые новости[2 мая] Акции Кемеровской горэлектросети продают повторно
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
