|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[3 мая] В Кузбассе женщины активно вовлекаются в управление компаниями
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 25 от 08.12.2009
Спустя год после начала кризиса, кемеровский рынок недвижимости начинает оживать. Правда, его рост всё ещё сдерживает более чем осторожная банковская политика по выдаче ипотечных кредитов, а приостановка ряда строительных проектов уже заложила дефицит предложения новостроек на ближайший год.
Отложенный спрос оживил рынок
Тренд на снижение цен на рынке жилья, беспрецедентный в последние 5 лет, был задан ещё в конце лета 2008 года – тогда начала падать в цене вторичная недвижимость. Ближе к концу года, когда потенциальные покупатели ощутили серьёзные трудности с оформлением банковских кредитов, волна снижения цен докатилась и до рынка новостроек. И далее в течение всего первого полугодия цены продолжали идти вниз. По оценкам экспертов, падение на первичном рынке за 6 месяцев 2009 года составило в среднем 9,6%, на вторичном – от 10 до 23%. Лето, и в более благополучные годы характеризующееся снижением покупательской активности, в этот раз выдалось для риэлторов и вовсе застойным. И лишь к его концу, как отмечают участники рынка, наметились признаки оживления в виде звонков, обращений за консультациями. Начался и рост количества сделок, но среди них преобладали обменные операции, о которых рынок успел забыть с началом «ипотечного бума». По словам директора агентства недвижимости «Риэлт-Сервис» Ольги Лысенко, обменные операции на рынке преобладают до сих пор.
Сейчас даёт о себе знать и предновогоднее оживление. По словам сотрудника отдела продаж одной из кемеровских строительных компаний, однокомнатные квартиры в новых домах, которые только-только были выставлены на продажу, раскупили «влёт», причём за наличный расчёт. «И такая ситуация, насколько я знаю, и в других компаниях, - добавляет собеседник «Авант-ПАРТНЕРа». – Не знаю, откуда, но у людей всё-таки есть на руках деньги».
При этом увеличение числа ипотечных сделок Ольга Лысенко связывает в основном с кредитами по федеральной ипотечной программе, которые оформляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): «Банки по темпам снижения своих процентных ставок от федеральной ипотечной программы ещё отстают. По стоимости кредитов к АИЖК сейчас приближается разве что «Европейский Трастовый Банк» и «Зенит». Однако пока основной поток клиентов идёт в АИЖК, из потенциальных заёмщиков образовалась очередь. По моей информации, сейчас приняты меры по ускорения рассмотрения заявок в АИЖК, и очерёдность должна значительно сократиться уже в первой трети декабря».
Природу оживления на рынке Ольга Лысенко видит в отложенном спросе, который накапливался в течение всего года. С этим фактом связано и отсутствие особых иллюзий по поводу полной реанимации рынка – после завершения в декабре-январе этих сделок прогнозируем новый спад активности на рынке. Если, конечно, банки не начнут в массовом порядке снижать ставки и упрощать требования к заёмщикам.
«Справка о доходах по форме 2-НДФЛ уже сегодня в банках – один из наиболее значимых аргументов при принятии решения о выдаче кредита, – объясняет Ольга Лысенко. – Если официальный доход по этому документу недостаточен, шансы на ипотеку малы даже при неплохом реальном доходе, а в будущем с этим будет ещё строже. У нас уже был заёмщик, у которого доход по форме 2-НДФЛ составлял 7 тыс. рублей и около 30 тыс. – фактический, что в 2 раза превышало предполагаемый ежемесячный взнос. И всё равно в кредите ему было отказано».
Цены не растут
Конец года характеризуется стабилизацией цен на первичном рынке жилья – стоимостью 1 кв. метра в этом сегменте достигла своего минимума и дальнейшего снижения уже не предвидится. Прекратились и различные льготные акции, с помощью которых застройщики в первом полугодии активно пытались привлечь покупателей. По оценке аналитика рынка недвижимости Галины Зыряновой, средняя цена 1 кв. метра в Кемерове составляет 37,5 тыс. рублей. В перспективе изменение цены возможно лишь в сторону её увеличения, что будет обусловлено дефицитом новостроек. Так, в период со второго по третий квартал 2009 года в 3 раза увеличилось количество замороженных объектов (основная причина – недостаток финансирования), соответственно уменьшилось число домов «в активной фазе строительства» и «домов, где продажи не ведутся». По мнению же генерального директора агентства недвижимости «Панацея» Натальи Корчугановой, дефицит предложения и связанный с этим рост цен на новостройки проявятся к осени 2010 года.
Согласно данным Галины Зыряновой, в настоящее время в активной фазе строительства в Кемерове находится 25 объектов. Из них 80% уже возведены «под крышу», их сдача запланирована до конца текущего года. Эти дома считаются почти готовыми, и в них идут активные продажи. В кирпичных домах, введённых в эксплуатацию в этом году, цены за 1 кв. метр колеблются от 30 до 45 тыс. рублей. В домах, запланированных к сдаче на следующий год, цены начинаются с 30 тыс. рублей за кв. метр в панельных домах и с 32 тыс. – в кирпичных. Наибольшим спросом пользуется самое недорогое жильё: эконом-класс (панельные многоэтажки), у которого изначально цены были не высокими, а также кирпичные дома в спальных районах. Также Галина Зырянова отмечает практически полное отсутствие спроса на объекты, находящиеся на средних и начальных этапах строительства: потребителей останавливают риски недостроя и удлинения сроков строительства.
Однако на вторичном рынке большинство экспертов ожидает дальнейшее снижение средней цены. По мнению Ольги Лысенко, здесь сыграли роль квартиры, выставленные на срочную продажу: они и «потянули» за собой остальные. Галина Зырянова в качестве средней октябрьской цены 1 кв. метра называет 42,46 тыс. рублей. По-прежнему самая высокая и самая низкая средняя цена отмечается в Центральном (50,8 тыс. рублей) и Кировском (32,2 тыс. рублей) районах соответственно. По типам жилья средняя цена в сентябре составляла в «хрущёвках» – 39,95 тыс. рублей, в «комнатах гостиничного типа» – 41,17 тыс. рублей, в квартирах улучшенной планировки – 44, 22 тыс. рублей, в старых полнометражных квартирах – 53,32 тыс. рублей, в «элитных» и квартирах повышенной комфортности – 64,69 тыс. рублей.
Наибольшее снижение Галина Зырянова фиксирует в сегменте однокомнатных квартир, что, возможно, объясняется чрезмерным, неоправданно высоким взлётом их стоимости в 2004-2006 годах. Напротив, наименьшей коррекции подверглись цены в сегменте двух- и трёхкомнатных квартир.
Но есть и другие оценки. В частности, Наталья Корчуганова наблюдает рост цен на традиционно более востребованные однокомнатные квартиры и КГТ. «До конца года докризисного уровня цены на «мелкие» квартиры, может, и не достигнут, но будут близки к ним», – добавляет Наталья Корчуганова.
Ксения Сидорова
|
Деловые новости[2 мая] Акции Кемеровской горэлектросети продают повторно
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
