Стремление людей жить «на земле», но в пределах досягаемости всех благ современной цивилизации возникло не сегодня и не вчера. Ещё 10-20 лет назад близ Кемерова началась неорганизованная  застройка в районе посёлков Металлплощадка, Новостройка, деревни Пугачи. Сегодня же малоэтажное строительство набирает темпы уже и по всей области.

По данным департамента строительства Кемеровской области, из всего объёма введённого в этом году в регионе жилья две пятых, 41,6%, приходится на индивидуальное жилищное строительство. В некоторых территориях оно составляет едва ли ни 100%: известно, что за счёт малоэтажной застройки город Тайга выполнил в прошлом году свой годовой строительный план. И в этом году глава города Александр Майер также возлагает основные надежды именно на этот сегмент.

Развитие индивидуального жилищного строительства активно пропагандируется в последние годы на всех уровнях власти, от президента до областной администрации. Однако, как отмечает глава Ленинск-Кузнецкого Валерий Ермаков, интерес людей к самостоятельному строительству снижается, а его высокая стоимость приводит к тому, что выгоднее купить готовый коттедж в рассрочку: «Индивидуальный дом своими силами строить  уже никто не хочет. Все хотят коттедж, причём построенный специализированной организацией».

Впрочем, современный формат малоэтажного строительства предполагает не столько «строительство специализированной организацией», сколько единое архитектурно-планировочное решение, единую систему инженерной инфраструктуры, закрытую территорию и наличие хотя бы минимальной социальной инфраструктуры (магазин, детская площадка). На фоне таких проектов индивидуальные дома «дикой» постройки, возведённые в 90-е годы прошлого века, устаревают не только физически, но и морально, по инфраструктурным и планировочным решениям. Кроме того, их обслуживание обычно обходится дороже.

По мнению Дениса Багаева, директора Фонда развития территории «Лесная поляна», появление централизованных коттеджных посёлков – ещё одно проявление тенденции перехода от точечной застройки к более крупным проектам. Конечно, это позволяет и увеличить объёмы строительства.

Малоэтажное жильё традиционно считается более комфортным. Даже расположенное в черте города, оно привлекательно меньшей скученностью людей, огороженной территорией и наличием гаража непосредственно в месте проживания.

Коттеджные поселки сейчас появляются  не только  близ «столиц» области, Кемерова и Новокузнецка, но и около небольших городов региона. Посёлок таун-хаусов построен в Киселёвске, уже принято решение о строительстве второй его очереди. В Ленинск-Кузнецком, в жилом районе «Лесной Городок», строится посёлок из  быстровозводимых коттеджей. В Юрге – коттеджный посёлок «Солнечный» и посёлок таун-хаусов. Подобные проекты есть в других городах: в Междуреченске и Мысках, например. Хотя, естественно, что возле Кемерова и Новокузнецка, реализуются самые масштабные проекты. Так, в Новокузнецке компания «ЮжКузбас-Строй» возводит коттеджный поселок в районе села Бедарево. На площади в 60 га будут распологаться коттеджы и таун-хаусы. Что уж говорить о кемеровском городе-спутнике «Лесная поляна».

Такое обилие малоэтажных проектов необычно, притом, что их строительство, по мнению застройщиков, менее выгодно, чем многоэтажных домов в городе. Один из участников рынка даже предположил, что массово направить на этот рынок местные строительные компании могли какие-то политические мотивы.

«Для нас многоэтажное строительство однозначно выгоднее, на нём уже опыт наработан, – отмечает Андрей Кравченко, исполнительный директор строительной компании «Арт-Акцент». – На малоэтажках пока «шишки набиваем», это что-то новое».

Около года назад компания «Акт-Акцент» начала под Берёзовским строительство коттеджного посёлка «Губернская усадьба». В планах – первая очередь на 284 коттеджа общей площадью 27,65 тыс. кв. метров, таун-хаусы общей площадью 9 тыс. кв. метров и 613 квартир в малоэтажных домах общей площадью 39,65 тыс. кв. метров.

Отличительной чертой этого проекта было использование в строительстве экологически чистых древесных материалов. По словам Андрей Кравченко, эта идея была особенно актуальна в Сибири, где много леса и его себестоимость невысока. Строительство недорогого жилья позволяла компании рассчитывать на привлечение бюджетных средств для строительства инженерной инфраструктуры, но цены на дерево неожиданно начали резко расти. Стройматериал  подорожал как минимум на 50%, что усложнило весь замысел.

в возможности переложить все расходы на инфраструктуру на застройщика Андрей Кравченко сомневается: «Самое дорогое – это электричество. Его подведение, если строить в «чистом поле», будет стоить 200-250 млн. рублей. С газоснабжением проще, затраты на эту сеть берут на себя газовики, потому что впоследствии окупают их. Но, чтобы данный лимит получить и подвести газ, нужно постараться. Очень дорогие очистные сооружения, если централизованно нельзя выйти в канализацию. Вопросы с теплом, правда, легко решаемы, если газ удалось подвести. Вода – тоже не самая сложная проблема: можно пробурить скважину, установить систему хорошей очистки воды. В итоге, если по многоэтажным домам обременение за инфраструктуру у нас выходит по 5 тыс. рублей на 1 кв. метр, то здесь цена будет повыше».

По оценке Константина Клемешева, директора ООО СТК «Стройгарант», заказчика-застройщика ОАО «СУЭК» при строительстве посёлка таун-хаусов в Киселёвске, стоимость прокладки только внутренних сетей и благоустройства территории составила около 20% всего объёма инвестиций в проект. С учётом магистральных инженерных сетей – 50%. И при строительстве этого жилого комплекса, несмотря на наличие крупного инвестора, финансировать сети помогал муниципалитет. По оценке Константина Клемешева, если бы стоимость сетей была возложена на квадратные метры, цена жилья увеличилась бы в два раза.

Коттеджи и таун-хаусы – недешёвое жильё. В упомянутых выше проектах их стоимость составляет от 5 до 15 млн. рублей в зависимости от вида жилья и площади. Но, по оценке специалистов ООО «Глобал», около 25% кемеровчан могут и готовы, продав свою городскую квартиру и взяв ипотечный кредит, приобрести квартиру в таун-хаусе.

Однако не все эксперты уверены, что заявленные проекты будут раскуплены быстро. По мнению специалиста по загородной недвижимости агентства недвижимости «Связист» Надежды Подрябинкиной, «если даже на 50% они реализуются в ближайшие два года – это будет хорошо». И приводит в пример «Лесную Поляну»: «Этот проект изначально был предназначен для молодёжи и бюджетных категорий граждан. Но оказалось, что не каждый из них может купить себе коттедж или таун-хаус, даже по льготной губернской программе».

Город-спутник «Лесная Поляна» сейчас является самым крупным кузбасским малоэтажным проектом. На 1615 га будут расположены рекреационные зоны, дома различных типов и планировок, типичная для города социальная инфраструктура. Широкий спектр видов жилья и технологий его строительства предполагает и покупателей различного достатка, включая и льготных категорий граждан, тем более что проект финансировался, в том числе, и за счёт федеральных средств. Помимо масштабов, главным отличием «Лесной Поляны» от всех прочих малоэтажных проектов, по выражению Дениса Багаева, является «системная работа по улучшению качества жизни».

В целом классифицировать малоэтажные посёлки проще всего по типам домов. Наиболее распространёнными разновидностями являются таун-хаусы и индивидуальные коттеджи. Причём первые являются не столько данью западной моде, сколько более доступным вариантом из имеющихся. «Люди уже поняли, что лучше жить на земле, – поясняют в компании «Глобал». – Все хотят отдельно стоящий коттедж, но это дорого. Таун-хаусы стоят дешевле, поскольку для их строительства требуется меньший участок земли».

Сегодня компания «Глобал» строит посёлок «Снегири» из 82 таун-хаусов в районе между  совхозом  Суховский  и бульваром Строителей. В качестве главных преимуществ проживания в этом посёлке сотрудники компании называют  закрытую охраняемую территорию, наличие некоторой социальной инфраструктуры (развлекательный центр, минимаркет, возможно, детский сад) и, главное, возможность быстрого въезда в любую часть Кемерова. Посёлок позиционируется как «клубный».

Если обратиться к терминологии, то определение «клубный», помимо внешних и материальных достоинств проекта, предполагает определённый «фэйс-контроль» со стороны застройщика по отношению к потенциальному покупателю, ведь клуб – это объединение единомышленников общностью бизнеса или какого-либо иного интереса. По этой причине известная доля закрытости в настоящем клубном посёлке неизбежна.

Однако, как сообщили в компании «Глобал», никаких ограничений для покупателей квартир в таун-хаусах «Снегирей» нет: «Зачем вообще людей ранжировать? Если бы мы были банкирами, то наоборот даже сделали более доступными для людей ипотечные  кредиты». Хотя в «Снегирях» есть примеры «клубных» инициатив со стороны будущих жителей. По словам собеседника «Авант-ПАРТНЕРа», четыре семьи, связанные дружескими отношениями, выкупили блок из четырёх квартир, целенаправленно желая жить рядом.

По оценке одного из экспертов рынка, случаи, когда покупателю, желающему купить коттедж, отказали в этом, были в посёлке «Маленькая Италия». Этот коттеджный посёлок строится на берегу Томи, на участке в 15,4 га рядом с деревней Сухово (инвестор и заказчик – холдинговая компания «Сибирский Деловой Союз»). По информации Надежды Подрябинкиной, для приобретения коттеджа в этом посёлке нельзя воспользоваться ипотекой. А значит, данный факт также можно рассматривать в качестве параметра, которому должны соответствовать потенциальные покупатели.

По уровню «Маленькая Италия» близка к коттеджному посёлку «Серебряный бор», расположенному по трассе Журавлёво-Елыкаево, в окружении соснового леса недалеко от берега реки Томь. Проект включает в себя четыре типа домов, их общая площадь составит 37,5 тыс. кв. метров. Методы, используемые для прокладывания коммуникаций, позволяют максимально сохранить существующую в этом месте экосистему.  Эксклюзивность места является главным отличием «Серебряного Бора» от всех прочих заявленных проектов – ни один из них не расположен в настоящем лесу. По оценке Надежды Подрябинкиной, «Маленькая Италия» и «Серебряный Бор» на сегодняшний день наиболее дорогие по заявленной цене жилья.

Наиболее же доступной, по словам Надежды Подрябинкиной, является недвижимость в жилой комплексе «Журавлёвы горы». Этот посёлок расположен в пяти километрах от Кемерова, между деревней Красная и городом-спутником «Лесная поляна». Планируемая  площадь строительства составляет 210,6 га. В перспективе на этой территории расположится 1,2 тыс. домов. Как сообщила Надежда Подрябинкина, «во многом это обусловлено тем, что во всех коттеджных посёлках земля выкупается отдельно, а в «Журавлёвых горах» она пока в аренде. И городские власти дают людям возможность после приобретения дома выкупить землю по государственным ценам. В итоге 10 соток будут обходиться около 50 тыс. рублей, что очень дёшево: в других клубных посёлках такой участок земли будет стоить около 1 млн. рублей».