Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[21 мая] В Кемерове прошли соревнования по плаванию в память о детях, погибших в ТРЦ «Зимняя вишня»
[18 мая] Розничный бизнес ВТБ выдал населению Кузбасса около 4 млрд рублей
[18 мая] РОСГОССТРАХ в Кузбассе взял под защиту здоровье сотрудников угледобывающего предприятия
[17 мая] Tele2 расширяет сеть 4G в Кузбассе
[16 мая] РОСГОССТРАХ получил первую прибыль за три года


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


наш опрос

Какие из внутренних проблем, на ваш взгляд, наиболее негативно влияют на развитие бизнеса (возможно несколько вариантов ответа):






результаты
архив голосований


Кадзуо Исигуро, лауреат Нобелевской премии по литературе 2017 года
 
Книга:
«Не отпускай меня»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 6 от 31.03.2016

Как отказаться от миллиона

 
Новая кадастровая оценка земель населенных пунктов, на сегодняшний день является одной из самых животрепещущих проблем, с которой столкнулась бизнес-общественность региона. И не удивительно, ведь именно благодаря ей многие предприниматели к удивлению своему, как иронично отметила уполномоченный по защите прав предпринимателей в Кемеровской области Елена Латышенко, «проснулись миллионерами». Бизнес такая ситуация не обрадовала, поскольку вместе с повышением стоимости земли повысился и земельный налог, который с января текущего года рассчитывается исходя из новой кадастровой стоимости.
 
Острому земельному вопросу был посвящен круглый стол «Новая кадастровая оценка и её влияние на бизнес: к чему быть готовым владельцам активов в 2016 году», организаторами которого выступили Группа изданий «Авант» при поддержке Кузбасского филиала ООО «Сибирская генерирующая компания» и коллегии адвокатов «Юрпроект». Мероприятие состоялось в рамках традиционных встреч представителей бизнес-общественности и уполномоченного по защите прав предпринимателей в Кемеровской области Елены Латышенко. Как подчеркнула главный редактор ГИ «Авант» Галина Красильникова, фактически желание предпринимателей обсудить этот острый вопрос и определил тему очередной встречи с омбудсменом и, стоит отметить, что за все время проведения круглых столов, этот был один из самых многолюдных.

История вопроса

Как отметила Елена Латышенко, несмотря на то, что новая кадастровая оценка стоимости земель населенных пунктов была утверждена в конце 2015 года, собственно проблема кадастровой стоимости земли не нова – одна из первых жалоб, которая была получена уполномоченным ещё в 2013 году, была связана с несправедливой кадастровой оценкой. Начало этой проблеме было дано ещё в 2009 году, когда впервые начала применяться кадастровая оценка земли в целях налогообложения, расчёта арендной платы за земельные участки. Именно тогда многие предприниматели столкнулись с тем, что цена их земельных участков стала в разы превышать рыночную стоимость. Эта проблема – несоответствия кадастровой оценки рыночной стоимости была отмечена в первом докладе Уполномоченного по защите прав предпринимателей при Президенте РФ. Целый ряд регионов страны, в том числе Карелия, Москва, Республика Саха (Якутия), Северная Осетия, Тамбовская область, Республика Татарстан и ещё около десятка субъектов РФ определил её как системную проблему. Кроме того, уже наработав правоприменительную практику и практику оспаривания, бизнес столкнулся с тем, что после оспаривания кадастровой оценки земли в суде и утверждения справедливой оценки, предприниматель должен был выполнять свои налоговые обязательства до наступления следующего налогового периода – года. Благодаря усилиям института уполномоченного, сегодня справедливая стоимость, определенная судом или комиссией, вступает в силу с 1 января того года, в котором было подано заявление на пересмотр стоимости. Нарекания вызывало также и слишком частое, по мнению бизнеса, проведение кадастровой оценки – были случаи, когда решение суда о новой кадастровой оценке действовало буквально две недели. Сейчас установленная периодичность проведения оценки – не чаще раза в три года.

Елена Латышенко отметила, что обостряют существующую проблему, связанную с кадастровой оценкой, условия нынешней самой острой фазы кризиса – бизнес не готов нести дополнительные расходы, связанные с оспариванием в суде и получением новой оценки. В связи с этим аппарат уполномоченного в Кемеровской области направил в адрес федерального уполномоченного предложения по урегулированию проблемы на стадии утверждения отчёта об оценке кадастровой стоимости. Ещё один аспект проблемы связан с тем, что собственники нередко не знают, что происходит с их собственностью и узнают результат по факту. Красноречивый пример: проект отчёта об оценке был размещён на сайте Росреестра, и у всех была возможность выступить со своими замечаниями и оспорить результаты оценки, однако, воспользовались ею лишь муниципалитеты. Бизнес же был к этому не готов. Для того чтобы большее число предпринимателей могло использовать возможность выступить со своими замечаниями, институт уполномоченных выступил с предложением, чтобы срок между размещением проекта отчета о кадастровой оценке и момент его утверждения был более продолжительным, чем 20 дней, а также отработка всех замечаний и предложений проходила не в Москве, а на региональном уровне.
 
Кадастровая оценка: провести…

О процедуре проведения кадастровой оценки рассказала начальник отдела кадастровой оценки КУГИ КО Светлана Литвиненко. В частности, Светлана Викторовна сообщила, что решение о проведении государственной кадастровой оценки принимается заблаговременно и размещается на сайте комитета по управлению госимуществом Кемеровской области и электронном бюллетене коллегии Администрации Кемеровской области. Решение о проведении нынешней оценки было принято ещё в 2014 году. В соответствии с положениями закона об оценке и закона о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд был отобран исполнитель – ЗАО «Эксперт-Оценка» (город Уфа). В муниципалитетах, а также  в Росреестре и Кадастровой палате была собрана информация о ценообразующих факторах и передана оценщику. На основании собранной информации был подготовлен проект отчета, который был размещен на сайте Росреестра (город Москва) и находился там в течение 20 рабочих дней для внесения замечаний любыми лицами. Впоследствии готовый отчёт был направлен в Комитет для его утверждения, а после утверждения результатов – в Росреестр и Кадастровую палату. Как сказала Светлана Литвиненко, среди замечаний, направленных в адрес Росреестра по проекту отчёта со стороны КУГИ было и то, что оценка не вполне соответствует общей экономической ситуации в регионе. Также Светлана Викторовна отметила негативный для предпринимателей факт, что уже оспоренную ими в суде кадастровую оценку придётся оспаривать заново. На этот момент также обратила внимание представителей бизнеса и Елена Латышенко, отметив, что на сегодняшний день закон об оценочной деятельности не позволяет учитывать ранее принятые судом решения. Аппарат федерального уполномоченного уже подготовил поправки к закону, который бы изменил эту ситуацию.

В свою очередь участники круглого стола обратили внимание на весьма существенный нюанс: резкое возрастание цифр в итоговом отчёте. Дарья Третьякова, адвокат Коллегии адвокатов «Юрпроект» поделилась ситуацией из своей практики, когда изначально при публикации проекта отчёта о кадастровой оценке клиенты были вполне удовлетворены цифрами, совпадавшими с рыночной стоимостью, поэтому им не было необходимости обращаться с замечаниями. Но в итоговом варианте кадастровая оценка оказалась существенно выше. «Мы провели небольшой анализ по городу Кемерово, по самым интересным для бизнеса видам разрешенного использования – разница между проектом и итогом составила от 33 до 38%», – сказала Дарья Третьякова.

Свой пример подобной ситуации привел директор по юридическим вопросам Кузбасского филиала ООО «Сибирская генерирующая компания» Дмитрий Скороходов. «По Беловскому округу не давали замечания ни муниципалитет, ни наше предприятие – цена устраивала. В итоговом отчете цена возросла более чем в 3 раза. Как оценщику удалось за короткий срок после получения положительного экспертного заключения так кардинально переработать отчет?» – недоумевал представитель энергокомпании, отмечая, что в экспертном документе КУГИ также зафиксировано множество замечаний и претензий к отчету по кадастровой оценке.

Кстати, в целом, как сказала Светлана Литвиненко, отвечая на вопрос генерального директора «КузбассТИСИз» Юрия Дорошенко, рост оценки всех земель Кемеровской области по сравнению с предыдущей оценкой составил от 15 до 25%. «При этом, – заметила Светлана Викторовна, – по некоторым муниципальным образованиям произошло существенное снижение кадастровой оценки». Но сам факт такого повышения, по мнению Юрия Анатольевича наводит на мысль, что оценка проводится по заранее заданным параметрам – общая стоимость земель и собираемый налог должен вырасти на определённый процент.

«Замечания можно высказывать, когда видишь отчёт полностью. Согласно ФСО (Федеральные стандарты оценки) – информация должна быть не только достоверной, но и проверяемой, – продолжил начатую дискуссию Николай Ковалев, генеральный директор ООО «Ковалев и партнеры». – Но тот отчёт, который был выложен на сайте для ознакомления, не соответствует этим требованиям – его проверить было невозможно, так как отсутствовала расчётная часть данного отчёта».

Комментируя озвученную проблему резкого повышения итоговых цифр, Светлана Литвиненко отметила, что при подготовке отчёта выстраивается статистическая модель, и если какая-либо группа меняется в одном городе, то и в другом она тоже изменится. «Наше стремление было не в том, чтобы завысить результаты, а в том, чтобы они были реальны и соответствовали экономической ситуации в области», – сказала Светлана Викторовна.

Продолжая разговор о проблемах, заместитель руководителя Управления Росреестра по Кемеровской области, председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Татьяна Лапина отметила, что одной из главных причин, порождающих проблемы и споры – в том числе и устаревшие методики. «Все методики, утвержденные Минэкономразвития по расчёту кадастровой стоимости –  с начала 2000-х годов. Поэтому, прежде чем вносить изменения в закон об оценочной деятельности, параллельно с законотворчеством нужно пересмотреть все методики. Ныне они не предусматривают все факторы. А еще лучше принять отдельный закон о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости», – подчеркнула Татьяна Григорьевна.
 
… оспорить

Оспорить кадастровую оценку на сегодняшний день можно либо обратившись в суд (для таких полезным подспорьем станет алгоритм оспаривания, размещенный на сайте Уполномоченного по защите прав предпринимателей в КО в разделе методические рекомендации), либо выбрать досудебный вариант – обратиться в комиссию по разрешению споров о кадастровой оценке. Кстати, все юридические лица, прежде чем подать в суд на несправедливую с их точки зрения кадастровую оценку, должны пройти процедуру оспаривания в комиссии.

Как рассказала Татьяна Лапина, на территории Кемеровской области комиссия по рассмотрению споров результатов кадастровой оценки создана согласно приказу Росреестра  при Управлении и работает с 2012 года. В комиссию могут обратиться по оспариванию кадастровой оценки земель промышленности… и иного специального назначения, объектов капитального строительства, земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Кемеровской области, в течение пяти лет с момента проведения кадастровой оценки. В состав комиссии, согласно Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития входят представители Управления Росреестра, Филиала ФГБУ  «Федеральной Кадастровой палаты», органа субъекта федерации, Национального совета оценщиков. За период 2015 год и по февраль 2016 года комиссией было проведено 31 заседание. За это время поступило 622 заявления на 1085 объектов. Принято к рассмотрению 339 заявлений на 627 объектов. В итоге работы разница между кадастровой и рыночной стоимостью на 103 объекта составила более 9 млрд рублей.

Татьяна Григорьевна обратила внимание предпринимателей на то, что нередко сами предприниматели недостаточно хорошо знакомы с собственным отчётом, хотя заплатили за экспертизу и работу оценщиков. «Комиссия действует в рамках закона и  согласно федеральным стандартам оценки, и не рассматривает, насколько понизилась кадастровая оценка, если отчёт не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Всё зависит от качества отчета», – подчеркнула Татьяна Лапина, отметив важность даже таких мелочей, как то, что отчёт должен быть прошнурован, пронумерован и утверждён. Ещё один важный момент, касающийся правильного оформления отчета, отметил Александр Занкин, директор Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области. «Сейчас органы местного самоуправления начинают применять практику, когда после обжалования предпринимателями кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, следует обращение в суд, чтобы он установил окончательную справедливую оценку, – подчеркнул Александр Юрьевич. – Суд же будет смотреть отчёт, и выносить решение по формальным признакам, и реальна ситуация, когда уже обжалованную кадастровую стоимость могут изменить на первоначальную».

Дмитрий Малинин, председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект» поднял вопрос о существующем в предпринимательской среде мифе о том, что можно рассчитывать на победу в комиссии, только, если снижение будет не больше 30%. Но в протоколе комиссии по каждому объекту приводится цифра снижения, более того, в заявлениях, по которым принимаются положительные решения без экспертизы, снижение кадастровой стоимости больше, чем 30%. Татьяна Лапина ответила, что цифра снижения указывается для того, чтобы члены комиссии понимали – нужна ли здесь экспертиза на отчет о рыночной стоимости или нет, а решение зависит от качественной работы оценщиков и правильного оформления отчета.

Дискуссия была жаркой. Предпринимателей интересовал целый ряд вопросов, касающихся как нюансов оспаривания кадастровой стоимости, так и моментов, связанных с процедурой оценки. Светлану Погорелову, заместителя начальника департамента оценки КузТПП, волновал вопрос, не является ли дублированием функций оценщиков и экспертов то, что отчёт, имеющий положительную экспертизу, ещё раз проверяется комиссией. Татьяна Лапина ответила, что нередко сталкивалась с ситуацией, что экспертиза была написана без ознакомления эксперта с отчетом, поэтому и есть необходимость для комиссии проверить документ.

Галина Красильникова, главный редактор ГИ «Авант» поинтересовалась возможностью привлечения бизнеса к проведению процедуры массовой оценки для того, чтобы бизнес понимал и мог влиять на «правила игры». Уполномоченный по защите прав предпринимателей в КО Елена Латышенко сказала, что речь должна идти не об отдельных представителях бизнеса, а о бизнес-организациях и общественных объединениях, таких, как КузТПП, Общественная палата и т.д. и, разумеется, институте уполномоченных, призванных сделать процедуру прозрачной и понятной для бизнеса.

Директор автоцентра «Два Четыре» Владимир Поликаров предложил привлекать к процедуре массовой оценки местных оценщиков. Светлана Литвиненко уточнила, оценщик выбирается по итогам конкурса, и местные оценщики также могут принять участие в этом конкурсе.

Юрия Дорошенко интересовала степень ответственности оценщика и эксперта, а также то, предусмотрено ли законом наказание за некачественную оценку и неверную экспертизу и существует ли такая правоприменительная практика. Как сообщила омбудсмен Елена Латышенко, в других регионах были случаи привлечения оценщиков за некачественную работу к административной ответственности. Но, как добавила Светлана Погорелова, чтобы наказание было более жёстким, нужно доказать, что оценщик своей работой действительно нанёс ущерб.

И естественно, по ходу дискуссии неоднократно высказывались мнения о необходимости изменения законодательства о кадастровой оценке. В связи с этим Елена Латышенко отметила, что работа по сбору замечаний и предложений по внесению поправки в закон ведется постоянно. Этой же проблеме уделяет большое внимание и Общественная палата КО. Как сказал председатель Экспертного совета ОП КО Александр Копытов, существующие подходы в оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости несовершенны, а потому необходимо широкое публичное обсуждение проблем кадастровой оценки и механизмов их решения с участием всех заинтересованных сторон.
 
…применить

Адвокат коллегии адвокатов «Юрпроект» Дарья Третьякова и председатель коллегии Дмитрий Малинин вынесли на общее обсуждение вопросы, связанные с последствиями новой кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости, а именно: с какого момента будет применяться кадастровая стоимость (и какая) для расчёта земельного налога, арендной платы и цены выкупа земли из госсобственности.

Дарья Третьякова обратила внимание собравшихся на техническую накладку, которая может повлиять на исчисление земельного налога за 2016 год: до 1 января кадастровую стоимость по некоторым участкам не успели обновить. В результате возникла правовая коллизия: с одной стороны, результаты новой кадастровой оценки должны применяться для любых целей с начала 2016 года (потому что за месяц до начала года результаты кадоценки успели утвердить и опубликовать). Однако Налоговый кодекс РФ требует также учитывать для расчёта земельного налога только ту кадастровую стоимость, которая фактически содержалась в ГКН 1 января текущего года. От какой же базы считать налог предприятиям и гражданам, у которых новая КС участков была внесена в ГКН только после новогодних праздников? Данный вопрос остается открытым и, очевидно, будет решаться ими с налоговыми органами в индивидуальном порядке, или в суде.

Стоимость аренды земли также остаётся болезненным вопросом для кузбасских предпринимателей. Порядок расчёта арендной платы в Кемеровской области установлен двумя постановлениями Коллегии администрации КО: №62 (для земель в г. Кемерово) и №47 (для всех остальных). Главная интрига на данный момент – слухи о готовящихся изменениях в эти Постановления. Больше всего бизнес интересует два момента:
•Будет ли введён понижающий коэффициент (коэффициент перехода), который сгладит резкий рост кадастровой стоимости?
•Будут ли в 2016 году применяться коэффициенты инфляции?

Логика говорит, что данные коэффициенты должны использоваться только для расчетов с использованием «старых» кадастровых оценок – ведь оценка действует минимум 3 года, а цена земли меняется постоянно. Сейчас же, когда кадастровая оценка является «свежей», оснований для применения таких коэффициентов нет. Однако в действующих Постановлениях этот момент чётко не обозначен, что позволяет двоякое толкование.

Представитель КУГИ КО Светлана Литвиненко данные слухи ни подтверждать, ни опровергать не стала. Елена Латышенко заверила, что интересующие всех ответы можно будет без проволочек получить через аппарат уполномоченного по защите прав предпринимателей.

Последним рассматривался вопрос о выкупе земельных участков. Дарья Третьякова поинтересовалась, как будет определяться цена участка, если заявление о выкупе подавалось до утверждения новой кадастровой оценки. Ранее практика КУГИ КО складывалась однозначно: если в момент подачи заявления действовала одна кадастровая стоимость, но до заключения договора она изменилась, то цена выкупа рассчитывается исходя из новой кадастровой стоимости. Однако в начале марта 2016 года Верховный суд РФ пошёл на слом этой практики, указав, что считать цену выкупа нужно исходя из кадастровой стоимости, действовавшей на момент подачи заявления. Будет ли в этой связи изменена практика Комитета, либо предпринимателям придется доказывать свою правоту в суде, пока не ясно. От каких-либо прогнозов на этот счёт единственный участник круглого стола от КУГИ КО Светлана Литвиненко воздержалась.

Светлана Платоненко
 
 
 

Рубрики:

Деловые новости

[25 мая] В «Мариинском плитном комбинате» введено наблюдение
[25 мая] Руководство МЧС Кузбасса задержано по обвинению в халатности в связи с пожаром в ТРЦ «Зимняя вишня»
[25 мая] Запсиб построит новое кислородное производство в сотрудничестве с Air Liquide
[25 мая] СДС подписал соглашения по строительству угольного морского порта в Приморском крае
[24 мая] Кемеровское УФАС предупредило четыре торговые сети о превышении доли в 25% на локальных рынках

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
еКузбасс.ру
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко